경매시 주의해야 할 법정지상권의 성립, 효력과 소멸

토지에 대한 경매를 받으려고 하는데 그 지상에 건물이 있을 경우에는 제일 먼저 살펴봐야 할 것이 법정지상권의 성립여부이다. 특히 건물이 무허가 미등기 건물의 경우에는 토지만이 경매에 나오게 되는데 이 경우 ‘제시외물건’인 건물은 별도의 독립된 부동산이므로 비록 무허가이고 등기부에 등재되지 아니한 것이라고 해도 토지에 부합되지 않는다. 따라서 감정평가의 대상 자체가 되지 않는다.

그럼 이러한 법정지상권이 인정되는 건물은 무엇이며, 법정지상권이 성립될 경우 그 기간은 얼마나 되며, 땅소유자가 행사할 수 있는 권리는 무엇이며 법정지상권을 소멸시킬 수 있는 방법은 무엇인지에 관해 알아볼 필요가 있다.

법정지상권이 성립 가능한 건물이란?

법정지상권이란 경매로 토지소유자와 건물소유자가 달라졌을 때 일정한 요건 하에 건물소유자를 보호하는 제도이다. 토지와 건물이 원래는 같은 소유자의 소유였는데, 토지나 건물 어느 한쪽만이 경매에 회부되어 결국 소유자가 달라졌을 때 법정지상권이 인정되면 건물소유주는 건물을 철거하지 않아도 된다.

이러한 법정지상권이 성립되려면 독립된 건물이 존재하여야 한다. 건물이 아닌 수목이나 기타 공작물에 대해서는 법정지상권이 인정되지 않는다. 그러므로 단순한 지상구조물인 경우는 독립된 건물로 볼 수 없다. 판례상 단순한 지상구조물로 보는 경우로는 자전거보관소, 철봉, 유류탱크, 집진설비, 컨테이너, 파이프배관 등이 있다. 이러한 구조물은 쉽게 해체 및 이전이 가능한 것으로서 독립된 건물로 보지 않는 것이다.

또한 토지에 골프연습장 및 예식장을 건축하기 위하여 터파기공사를 마친 후 토사붕괴방지를 위해 설치된 에이치빔(h-beam) 철골구조물 역시 독립된 건물이 아니다. 하지만 정화조의 경우는 독립된 건물로 보아 법정지상권이 인정된다.

한편 독립된 건물이면 족하고 반드시 그 건물이 허가를 득하거나 보존등기가 완료되어야 하는 것은 아니다. 한편 건축 중인 미완성 건물의 경우는 원칙적으로 기둥, 지붕, 주벽 등 외관 갖춰야 법정지상권이 인정될 수 있다.

법정지상권의 효력과 존속기간

법정지상권이 성립되게 되면 법정지상권자는 물권으로서의 효력에 의하여 이를 취득할 당시의 대지소유자나 이로부터 소유권을 전득 한 제3자에 대하여도 등기 없이 지상권을 주장할 수 있고, 나아가 대지소유자에 대하여 지상권설정등기 청구권도 갖게 된다.

한편 법정지상권의 존속기간은 성립 후 그 지상목적물의 종류에 따라 규정하고 있는 민법 제280조 제1항 소정의 각 기간으로 본다. 이점은 분묘가 존속하고 관리되는 한 그 기간이 지속되는 분묘기지권과 다른 점이다.

민법에서 규정하는 법정지상권의 구체적 존속기간으로는 건물의 종류에 따라 달라지는데 △ 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년 △ 그 외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년이 법정지상권의 존속기간이 된다.

여기서 견고한 건물인가의 여부는 그 건물이 갖는 물리, 화학적 외력, 화재에 대한 저항력 또는 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단하여야 한다. 한편 법정지상권이 있는 건물을 경락받은 매수인은 그 법정지상권도 함께 이전받게 될까? 건물 소유를 위하여 법정지상권을 취득한 자로부터 경매에 의하여 건물의 소유권을 이전받은 경락인은 경락 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건하에서 경매되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한 건물의 경락취득과 함께 위 지상권도 당연히 취득한다.

지료체납으로 인한 법정지상권의 소멸

법정지상권자라도 일정한 지료를 땅주인에게 지급해야 하는데 이러한 지료체납으로 인해 법정지상권이 소멸되는 경우가 있다. 즉 법정지상권이 성립될 경우에도 토지소유자는 건물소유자에게 지료를 청구할 수 있으며, 2년치 지료지급을 하지 않을 경우에는 토지소유자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

여기서 2년치 지료를 지급하지 아니한 때라는 것은 체납된 지료액의 합계가 2년분 이상이 되는 것을 말하며, 연속해서 2년분의 지료를 체납해야 하는 것은 아니다. 그럼 지료는 어떻게 결정될까? 통상 법정지상권의 경우는 약정지상권과는 달리 지료에 관한 약정이 없다. 따라서 지료는 협의가 성립되지 않을 경우에는 당사자의 청구에 의해 법원에서 지료감정을 통해 정하게 된다.

연체된 지료를 이의 없이 수령한 경우에는 그 수령된 돈에 해당되는 기간은 연체기간 산정에서 공제된다. 따라서 지료 일부를 수령하여 2년 미만이 된 경우에는 지상권 소멸청구 못한다.

한편 이러한 지료연체로 인해 법정지상권의 소멸을 청구하려면 먼저 지료에 대한 합의가 있거나 법원의 지료가 결정되어야 한다. 이러한 지료결정에 관하여 아무런 입증이 없으면 지료지체 책임을 물을 수 없다.

하지만 일단 확정판결에 의해 지료가 결정된 경우에는 그 확정판결 전후에 걸쳐서 2년간 지료를 체납하면 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 즉 판결확정일로부터 기산하여 2년 이상 지료의 지급을 지체하여야만 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있는 것은 아니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 진솔 강민구 변호사