[박승재 변호사의 잘 사는 法] 가압류 등기 후에도 유치권이 성립될 수 있다?

안녕하십니까? 박승재 변호사입니다.

오늘은 가압류 등기 후 점유 이전 행위가 가압류 처분 금지효에 저촉되는지 여부에 관하여 알아보도록 하겠습니다. 통상 법률 분쟁이 있을 때 상대방 재산의 보전을 위하여 가압류 신청을 많이들 하고 있습니다. 실제로 본안에서 승소를 하더라도 이미 상대방에게 집행할 재산이 없다면 사실상 빈 껍데기 승소가 될 가능성이 높기 때문입니다(물론 상대방이 미리 패소(?)를 직감하고 재산을 모두 처분하는 경우에는 사해행위 취소 소송을 통하여 보전받을 수 있는 방법이 있을 것입니다).

부동산에 대한 경매개시결정 기입 등기(압류)가 된 이후에 개시된 점유에 기반한 유치권은 압류의 처분금지효력에 반해 무효라는 것은 이미 대법원의 확립된 견해입니다. 민사집행법 제92조 제1항에서는“제3자는 권리를 취득할 때에 경매 신청 또는 압류가 있었다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못 한다.”고 명시적으로 규정하고 있기 때문입니다. 이에 따라 경매 개시 결정 등기 이후에 점유를 개시한 자는 적법한 유치권을 인정받지 못 하게 되는 것입니다.

그렇다면 가압류의 경우에는 어떠할까요? 우선 관련 법령을 살펴보면 다음과 같습니다.

민사집행법 제83조(경매개시결정 등) ① 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.

② 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 아니한다.

③ 경매절차를 개시하는 결정을 한 뒤에는 법원은 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다.

④ 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다.

⑤ 강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

민사집행법 제92조(제3자와 압류의 효력) ① 제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.

② 부동산이 압류채권을 위하여 의무를 진 경우에는 압류한 뒤 소유권을 취득한 제3자가 소유권을 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알지 못하였더라도 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다.

위 문제에 관하여 판례는 다음과 같이 판단하였습니다.

“부동산에 가압류 등기가 경료되면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류 채권자에게 대항할 수 없게 되는데, 여기서 처분 행위란 당해 부동산을 양도하거나 이에 대해 용익 물권, 담보물권 등을 설정하는 행위를 말하고 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않는다. 다만 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 제3자에게 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 하는 경우 그와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당한다는 것이 당원의 판례이나, 이는 어디까지나 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 제3자가 취득한 유치권으로 압류 채권자에게 대항할 수 있다고 한다면 경매절차에서의 매수인이 매수가격 결정의 기초로 삼은 현황조사보고서나 매각물견명세서 등에서 드러나지 안은 유치권의 부담을 그대로 인수하게 되어 경매절차의 공정성과 신뢰를 현저히 훼손하게 될 뿐만 아니라, 유치권 신도 등을 통해 매수 신청인이 위와 같은 유치권의 존재를 알게 되는 경우에는 매수가격의 즉각적인 하락이 초래되어 책임재산을 신속하게 적정하게 환가하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 민사집행제도의 운영에 심각한 지장을 줄 수 있으므로, 위와 같은 상황 하에서는 채무자의 제3자에 대한 점유이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분 행위로 봄이 타당하다는 취지이다. 따라서 이와 달리 부동산에 가압류 등기가 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황 하에서는 채무자의 점유이전으로 인하여 제3자가 유치권을 취득하게 된다고 하더라도 이를 처분 행위로 볼 수는 없다.”

결국 위 대법원 판례에 따르면 가압류는 압류의 처분금지효와는 달리 가압류 등기가 경료된 후 점유를 이전하는 행위는 사실행위에 불과하고 처분 행위에 해당하지 않아 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않으므로 점유를 이전받은 자는 적법한 유치권자로서 권리를 행사할 수 있게 됩니다.

압류의 효력이 발생한 후 점유 이전으로 인해 제3자가 유효하게 유치권을 취득한다고 본다면 매수인은 현황조사보고서나 매각물건명세서에 드러나 있지 않은, 예상치 못 한 유치권의 부담을 떠안게 되는 불공정한 결과가 발생할 수 있습니다. 그런데 가압류만으로는 현실적인 매각 절차가 곧바로 진행되는 것이 아니므로 처분금지효에 저촉되는 행위의 범위를 위와 같이 넓게 인정할 필요가 없다고 판단한 것으로 사료됩니다. 이에 따라 향후 건물 등 부동산에 대한 가압류를 고려할 때 유치권의 성립 가능성에 대해서도 폭넓은 검토가 필요할 것으로 보입니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 성의 박승재 변호사