이번 주 화제의 낙찰

1. 전부 임대가 된다면 수익률은? - 동부5계 2016-5058 [1]

지난 1월 2일 서울시 성동구 도선동에 소재한 고시원에 6명이 입찰해 감정가의 110.57%인 2,500,197,300원에 낙찰되었다. 본건은 지하철 중앙선, 2호선, 5호선, 경의선, 분당선이 지나다니는 왕십리역 인근에 위치해 있으며, 주위는 호텔, 모텔, 주상용건물, 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 일반상업지역이다.

2012년 5월에 사용승인이 난 이 고시원은 지하 1층부터 지상 10층, 옥탑으로 이루어져 연면적이 895.38㎡이다. 본건은 공부상 근린생활시설(고시원)용도이나 현황은 주거용 원룸형태 37개 호수 등으로 이용되고 있다.

본건은 1층부터 10층까지 층별로 1~4세대씩 원룸식으로 구분되어 있으며, 법원에 의해 조사된 임대보증금 총액은 1,739,000,000원에 월세는 총 1,850,000원이다. 부동산태인에서 제공하는 ‘임대수익률계산기’를 사용하면 은행 대출이 없는 조건에 연각수익률이 2.37%인 것을 알 수 있다.

만약 모든 호실을 월세로 돌려 각 호실마다 동일한 금액을 받는 다고 가정한다면 현재 2.37%의 연간수익률에서 더욱 높은 수익률을 낼 수 있을 거라 예상된다.

본건은 위치나 수익률 등의 장점이 있는 좋은 물건이지만, 건축물대장상 고시원으로 등록이 되어 있어 방 내부에 취사설비를 설치할 수 없다는 단점이 있다.

2. 감정가의 237.24% 낙찰된 도로 - 인천13계 2016-17684 [1]

인천광역시 서구 왕길동에 위치한 `도로` 325.71㎡가 감정가의 237.24%인 85,000,000원에 낙찰되었다. 380㎡ 중 6/7의 지분을 놓고 진행된 본건은 농경지, 소규모공장, 자연림 등이 인근에 소재해 있다.

2016년 5월에 32,828,100원으로 감정평가 된 이 도로는 약 8개월이 지난 뒤 첫 매각기일에 감정가의 2배가 넘는 금액에 낙찰된 이유는 무엇일까?

총 4명이 응찰한 이 도로는 검단3구역 도시개발사업 구역에 포함되어 있으며, 1,928억원을 들여 서구 왕길동 133-3 일원 52만4천㎡ 면적에 4,315가구, 계획인구 1만1천명을 수용하는 단지를 조성하는 사업으로 2019년 말 완공을 목표로 하고 있다.

환지방식은 토지소유자의 동의를 얻어 기존 토지를 개발한 후 토지를 재분배하는 방식인데, 위 지역은 환지방식으로 진행이 되며, 낙찰자 이모씨는 앞으로 개발이 이뤄진 이후에 이 도로의 가치가 몇 배 이상 상승할 것으로 판단했을 것이다.

그리고 낙찰자 이모씨는 근저당권자 겸 경매신청채권자로 추정되며, 해당 근저당을 바탕으로 다른 입찰자보다 월등히 높은 금액으로 입찰이 가능했을 것으로 보인다.

3. 강남3구(서초구)에 위치한 40년 이상 된 아파트 - 중앙10계 2015-7375[1]

서울시 서초구 반포동에 위치한 전용면적 196.8㎡(59.54평) 아파트에 8명이 응찰하여 감정가의 90.98%인 3,729,990,000원에 낙찰되었다. 이 아파트 인근에는 반포 초, 중학교와 세화고등학교 등의 교육시설과 근린생활시설, 반포한강시민공원, 국립서울현충원 등이 소재해 있으며, 도보 10분 거리에 지하철 4호선과 9호선이 통과하는 동작(현충원)역이 있다.

반포주공 아파트는 총 3,590세대 99개 동으로 이루어져 있는 대단지 아파트이며, 1973년에 사용승인이 되어 올해 횟수로 45년이 된 아파트이다. 이 물건은 6층 건물 중 3층이며 3층과 4층이 내부 통로로 연결된 복층 구조이다.

그리고 현재 이 아파트는 재건축 사업에 박차를 가하고 있으며, 저층 아파트로 대지지분이 많다는 장점이 있다.

서울시에 따르면 오는 18일 열리는 시 도시계획위원회에서 반포주공 1단지를 비롯한 강남권 주요 재건축 단지의 정비계획(변경)안이 상정될 예정이다.



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