안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 환산보증금을 계산할 때 부가가치세 및 관리비가 포함되는 것인지를 알아보도록 하겠습니다. 환산보증금{보증금 + 월 차임 × 100)}이란 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임대차인지 아닌지 여부를 결정하는 매우 중요한 기준입니다. 어떠한 임대차 계약에 관하여 해당 임대차 계약의 환산보증금이 상가건물임대차보호법 및 동법 시행령의 환산보증금 기준을 초과하는 경우에는 일부 조항을 제외하고서는 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못 하게 됩니다. 오늘은 이와 같은 환산보증금을 계산할 때 부가가치세 및 관리비가 포함되는 것인지 살펴보도록 하겠습니다. 대강의 사실관계는 다음과 같습니다.

임대인인 김모씨와 임차인인 차모씨는 2014. 3.경 서울 강남구 소재의 조그마한 상가 건물에 관하여 계약기간 2년, 임대차보증금 1억 9천만 원, 월 차임 200만 원(부가세별도)를 주요 내용으로 하는 임대차 계약을 체결하였습니다.

김씨와 차씨는 최근 자신들이 체결한 임대차 계약이 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임대차 계약인지를 놓고 실랑이를 벌이게 되었습니다. 김씨는 자신이 차씨와 맺은 임대차 계약은 임대차보증금 1억 9천만 원 + {(월 차임 200만 원 + 부가가치세 20만 원 + 관리비 12만 원) * 100} = 4억 2천 2백만 원이므로 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 않는 임대차 계약이라고 주장하였다. 반면 차씨는 부가가치세와 관리비는 상가건물임대차보호법 상 환산보증금 산정에 포함되지 않으므로 환산보증금이 3억 9천만 원{1억 9천만 원 + (월 차임 200만 원 × 100)}이므로 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임대차 계약이라고 주장하였습니다(※ 서울특별시 소재 상가건물에 대한 환산보증금 기준은 4억 원입니다).

과연 누구의 말이 맞는 것일까요?

관련 법령을 먼저 살펴보도록 하겠습니다.

상가건물임대차보호법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.

상가건물임대차보호법 시행령 제2조(적용범위) ① 「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.

1. 서울특별시 : 4억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원

4. 그 밖의 지역 : 1억8천만원

② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.

판례는 위 사안에 관하여“임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에 정한‘차임’에 포함되는지 여부에 관하여 보건대 부가가치세법 제2조, 제13조, 제15조에 의하면 임차인에게 상가건물을 임대함으로써 임대용역을 공급하고 차임을 지급받는 임대사업자는 과세관청을 대신하여 임차인으로부터 부가가치세를 징수하여 이를 국가에 납부할 의무가 있는바, 임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서‘부가세별도’라는 약정을 하였다면 특별한 사정이 없는 한 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 위 부가가치세액을 별도로 거래·징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하고, 임대인과 임차인이 이러한 약정을 하였다고 하여 정해진 차임 외에 위 부가가치세액을 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에 정한‘차임’에 포함시킬 이유는 없다”고 판시하였습니다.

결국 관리비의 경우 자신이 상가를 사용·수익한 대가의 성격으로 지불하는 것이고 상가 건물에 대한 대가로 지불하는 것이 아니므로 환산보증금 산정에 포함되지 않는 것이 일응 타당해 보이고 이에 대하여는 대체로 일치된 의견을 보이는 것 같습니다.

다만, 부가가치세의 경우 현재까지 대법원 판례가 없는 점, 법원의 제1심과 제2심의 판단이 서로 달랐던 점, 위 판례의 입장과 관련 행정청의 유권해석의 견해가 서로 다른 점 등 때문에 이견이 존재하는 것으로 보입니다. 그러나 다만 위 판례에 설시되어 있는 것과 같이 부가가치세는 임대차에 대한 대가의 성격이 아니라 과세관청을 대신하여 임차인으로부터 부가가치세를 징수하여 이를 국가에 납부하는 것이므로 위 판례의 태도가 일응 타당하다고 판단됩니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 성의 박승재 변호사