안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 건축 자재대금으로 해당 건물에 대한 유치권을 행사할 수 있는지 여부에 대하여 알아 보도록 하겠습니다. 우리는 종종 길을 지나가다 유치권을 행사 중이라는 큰 현수막을 보게 됩니다. 유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리입니다. 즉, 유치권이 성립하기 위해서는 그 물건에 관하여 생긴 채권이어야 합니다. 보다 구체적인 내용은 다음과 같습니다.

A는 건축 관련 사업을 영위하는 자로서 공사 현장에 시멘트, 모래 등 건축 자재를 공급하는 사업을 하고 있습니다. A는 B회사로부터 서울시 강남구 대치동 아파트 신축 공사를 도급받은 C회사에게 2003. 4. 1.부터 2004. 7.경까지 시멘트, 모래 등 건축자재를 공급하였으나, 그 대금 중 일부를 지급받지 못 하였습니다.

한편, B회사는 2004. 7. 5. 위 건물에 관하여 소유권보존등기를 마쳤고, D는 2005. 2. 17. 경매개시결정 기입등기가 이루어진 강제경매절차에서 위 건물 중 일부를 경락받아 2010. 5. 6. 대금 완납 후 소유권을 취득하였습니다.

A는 B회사와 C회사의 승낙을 받고, 2004.말부터 이 사건 아파트에 거주하면서 2005. 1. 20. 전입신고를 하였고, 위 경매절차에서 2005. 3. 10. 경매법원에 다른 공사업자들과 함께 이 사건 아파트를 비롯한 위 건물의 각 호실에 대하여 유치권 신고를 하였습니다.

과연 건축 자재대금으로 유치권을 행사할 수 있을까요?

관련 법령을 먼저 살펴 보도록 하겠습니다.

민법 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

판례는 위 사안에 관하여“A는 위 건물 신축공사의 수급인인 C회사와의 약정에 따라 그 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급하였을 뿐이라는 것인 바, 그렇다면 이러한 A의 건축자재대금채권은 그 건축자재를 공급받은 C회사와의 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과한 것이고, A가 공급한 건축자재가 수급인 등에 의해 위 건물의 신축공사에 사용됨으로써 결과적으로 위 건물에 부합되었다고 하여도 건축자재의 공급으로 인한 매매대금채권이 위 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없다. 그럼에도 불구하고 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 A의 건축자재대금채권이 이 사건 건물과 견련관계가 인정되어 이 사건 건물에 관한 유치권의 피담보채권이 된다고 판단하였는 바, 원심판결은 유치권의 성립요건인 채권과 물건 간의 견련관계에 관한 법리를 오해하여 판단은 그르친 것이다.”고 판시하였습니다.

결국 위 판례에 따르면 건축자재를 제공한 대가로 받을 자재대금채권으로는 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없게 됩니다. 해당 판결의 원심에서는 자재대금채권과 물건 간 견련성을 인정하였으나, 대법원이 이를 법리오해의 위법이 있다고 파기환송한 것입니다.

민사유치권이 인정되기 위해서는 채권과 물건 간 견련성이 인정되어야 합니다. 현행 판례는 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고, 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우에도 견련성을 인정하는 이원설의 입장에 서있습니다. 이와 같은 판례의 판시에 따르면 이 사건 A의 채권도 유치권이 인정될 소지가 있어 보이나, 결국 대법원에서는 그와 같은 견련성을 부정하였습니다.

결국 특정채권을 피담보채권으로 유치권이 인정되는지 여부를 판단할 때 현행 판례 문언 그대로 폭넓게 해석하여 판단하였다가는 낭패를 보기 십상입니다. 오히려 기존의 판례가 자신이 보유한 특정 채권을 유치권의 피담보채권으로 인정하였는지 여부를 우선 찾아보는 것이 안전할 것입니다. 개인적으로는 유치권의 요건인 견련성과 관련하여 민법 제320조 제1항의 문언 그대로 엄격히 해석하여 물건 그 자체로부터 발생한 채권만을 유치권의 피담보채권으로 보는 것이 혼란을 줄일 수 있는 방법이지 않을까라고 생각해 봅니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 성의 박승재 변호사