흔히들 전세를 얻을 때 시세대비 70% 이하의 가격으로 얻으라고 조언을 하고 있습니다. 대항력이 있는 경우에도 부동산값이 하락할때를 대비하려는 것인데요. 경매사건을 분석하다보면 간혹 전세가가 시세에 거의 근접한 사례들을 볼 수 있습니다. 이런 경우 향후 미래가치가 높아 가격상승이 예상된 지역 등의 상황이 아니라면 대항력 있는 임차인이 있어 제3자는 낙찰받기 어렵게 됩니다.

이 사건에는 대항력 있는 임차인이 있습니다. 감정가격이 175,000,000원인데 선순위 임차인의 보증금이 165,000,000원이 됩니다. 최저경매가격이 계속 유찰이 되어 저감되는 이유는 여기에 있다 하겠습니다. 165,000,000원 이하로 낙찰을 받아도 임차인의 보증금이 전액 변제되지 아니하면 낙찰자가 미배당된 보증금을 인수해야 하기 때문이죠. 결과적으로 165,000,000원 이상으로 낙찰이 되는 결과를 가져오게 됩니다. 이 아파트의 2층의 경우 165,000,000원에 일반매물도 나와 있는 상황이라 조금이라도 싸게 살수 있는 경매의 메리트가 없으므로 입찰자가 없습니다. 결국 임차인이 낙찰을 받을 수밖에 없는 물건입니다.

임차인은 채권자 이므로 낙찰을 받고 나면 차액지급신고를 통해 배당요구한 보증금으로 상계신청을 할수 있습니다. 이 차액지급신고는 낙찰 후 1주일 이내에 하셔야 합니다. 문건접수내역을 보니 11월 14일 낙찰 후 바로 다음날 차액지급신고서를 제출했습니다.

임차인이 낙찰을 받게되면 대항력 있는 임차인이면서 소유자인 모순적인 상황이 발생되는데 우리 민법에서는 이런 경우 혼동이라 해서 어느 한쪽의 권리는 소멸되게 됩니다. 당연히 임차인의 지위가 소멸하게 되고 소유권만 남게 됩니다.

165,000,000의 보증금에서 86,000,000원에 낙찰받아 차액지급신고를 하였으니 미배당된 79,000,000원의 보증금 손실이 생겼습니다. 임차인이 저렴하게 낙찰을 받았으므로 향후 거주 또는 임대하다가 매도하여 79,000,000원 이상의 양도차익이 생겨야 손실분을 매울수 있게 됩니다.

이 아파트의 시세추이그래프입니다. 임차인이 임차할 당시는 약190,000,000원~215,000,000원 정도에 시세가 형성되어 있었습니다. 지금시세보다는 높은 금액이라 안심하고 전세계약을 했을 것으로 보입니다.

임차인이 큰 손해를 보거나 하지는 않을 것으로 보이지만 어쩔수 없이 낙찰을 받아야 하는 상황 등 생각지 못한 경우가 생겼습니다. 선순위로 전세계약을 갖추더라도 이와 같은 경우가 생길수 있으므로 매매가 대비 전세가가 너무 높다면 이러한 상황이 생길수도 있다는 점을 염두해 두어야 겠습니다.

부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사 우광연 대표