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우선매수권 행사 뒤 대금 미지급한 당사자에게 재매각 결정 미통지의 효력

등록일
: 2018-11-20
댓글
: 0
조회수
: 890
우선매수권 행사 뒤 대금 미지급한 당사자에게 재매각 결정 미통지의 효력



안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 공유물 지분에 관한 경매에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 공유물지분에 대한 경매에서 민사집행법에서 정한 우선매수권을 행사하여 매각허가결정을 받은 공유자가 대금지급기한까지 대금을 지급하지 아니하여 재매각절차가 진행된 경우, 재매각절차에서 위 공유자에 대한 매각기일과 매각결정기일의 통지가 누락된 것이 위법 할까요? 또는 위와 같은 누락 행위가 민사집행법 제121조 제1호에서 정한‘집행을 계속 진행할 수 없는 때’에 해당할까요?

대강의 사실관계는 다음과 같습니다.

① 수인의 공유인 토지에 관하여, A의 공유지분을 경매목적물로 하는 경매 절차가 진행되고 있었습니다.

② B는 위 경매 사건의 경매절차의 진행 중 이 사건 토지의 일부 공유지분을 취득하게 되었습니다.

③ B는 공유자의 지위에서 경매목적물인 위 공유지분을 우선매수하겠다는 내용의 우선매수신청서를 제출하였습니다.

④ 매각기일 당일, B는 우선매수신고를 한 공유자로서 최고가매수신고인이 되었고, 7일 후 B에 대한 매각허가결정이 선고되었습니다.

⑤ 위 매각허가결정이 확정되자, 경매법원은 대금지급기한을 정하여 B에게 통지하였는데, B 위 대금지급기한까지 대금을 지급하지 않았습니다.

⑥ 이에 따라 재매각절차가 진행되어 실시된 매각기일에서 C가 최고가매수신고인이 되었고, 7일 후 C에 대한 매각허가결정이 선고되었습니다(다만, 재매각절차 당시 B에 대한 통지 절차가 누락되었습니다).

관련 법령은 다음과 같습니다.

민사집행법 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.
1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때
5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때
7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

동법 제140조(공유자의 우선매수권)
① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.
③ 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.
④ 제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.

위 사안에 관하여 판례는 다음과 같이 판시하였습니다.

공유물지분에 대한 경매에서 민사집행법 제140조에 정한 우선 매수권을 행사하여 매각허가결정을 받은 공유자가 대금지급기한까지 대금을 지급하지 아니하여 재매각절차가 진행된 경우에, 이러한 공유자는 이미 민사집행법 제139조 제1항, 제140조에 의한 보호를 받았다고 할 것일 뿐만 아니라, 그 재매각절차에서는 민사집행법 제138조 제4항에 정한‘전의 매수인’에 해당하여 매수신청을 할 수도 없으며, 나아가 임차인이나 근저당권자 등과 같이 경매목적물 자체에 대한 양도 또는 인도를 저지할 권리를 보유하고 있다든가 경매의 결과 그 권리를 상실하게 되거나 그 피담보채권액이 최저매각가격의 결정에 있어 참작될 수 있는 지위에 있지 아니하고, 오히려 경매의 목적인 다른 공유자의 공유지분이 경매되더라도 자기의 권리 자체는 경매 전과 전혀 다를 바 없는 지위에 있을 뿐이므로, 그 재매각절차에서‘전의 매수인’에 해당하는 공유자에 대한 매각기일과 매각결정기일의 통지가 누락되었다고 하더라도 이를 위법하다거나 민사집행법 제121조 제1호에 정한 매각허가 이의사유인 ‘집행을 계속 진행할 수 없는 때’에 해당한다고 볼 수 없다.

생각건대, ① 이 사건 재매각 절차 자체는 B의 귀책으로 개시된 점, ② B에 대한 매각허가 결정이 났음에도 불구하고 스스로 대금을 미납함으로써 B 스스로 자신의 권리를 포기한 것으로 볼 수 있는 점, ③ B는 재매각절차에서는 민사집행법 제138조 제4항에 정한‘전의 매수인’에 해당하여 매수 신청을 할 수 없는 점 등에 비추어 보았을 때 일응 타당한 판단이라고 사료됩니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 테미스 박승재 변호사

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