재건축과 재개발구역내의 도로에 투자해서 성공하는 노하우!

등록일 : 2019-10-23 조회수: 556

재건축과 재개발구역내의 도로에 투자해서 성공하는 노하우!



01 재건축사업 내 도로를 사면 분양권, 또는 현금청산금을 받을까?

재건축사업 단지 내에서 종전의 건축물 중 주택 및 그 부속토지를 모두 소유한 자(건물+토지 전부 소유해야 인정)에 한해서만 분양자격이 주어지고, 토지만 소유하거나 건물만 소유하게 되는 경우는 현금청산 대상자가 된다.
특히 도로인 경우 경매 등으로 90㎡ 이상을 매수하게 되는 경우도 분양대상자가 아니고, 현금청산대상이지만 투자매력이 있다.
왜냐하면 도로의 경우 그 주변 대지가격의 3분의 1로 감정평가 되어 경매로 매각되고, 낙찰가는 50% 이하의 가격으로 결정되는 경우가 대부분이어서 현금청산하게 되어도 높은 수익성을 기대할 수 있다.

최근에는 흥미로운 대법원 판결내용이 있다(대법2008다21549)
토지의 현황이 도로일지라도 재건축이 추진되면 아파트 단지의 일부가 되므로 대지로서 평가하되, 다만 그 형태(세장형 등 형태가 불량함), 면적, 단독토지로서의 효용가치 등 획지 조건의 열세와 기여도 등을 감안하여 감액 평가하는 방식으로 ‘재건축을 전제할 경우의 시가’를 산출하였다는 이유로, 위 감정인의 2006. 6. 27. 자 감정평가 결과를 채택하여 이 사건 각 토지의 매매시가를 결정하였다.
이 판례에 의해서 도로의 수익성을 계산한다면 도로는 경매로 매각되는 경우 감정가의 2분의 1 가격으로 낙찰되므로 매수당시 2배의 수익률과 현금청산 시 대지 보상가를 기준으로해서 감액감정(그 형태가 불량함, 면적, 단독토지로서의 효용가치 등 획지 조건의 열세와 기여도 등)을 감안하여 보더라도 최소한 4배의 양도차익을 기대할 수 있게 된다.

02 재개발사업 내의 도로를 사면 분양권을 받을 수 있을까?

(1) 토지 90㎡ 이상을 단독 또는 공유지분으로 소유한 경우
종전 토지의 면적이 90㎡ 이상이면서 권리산정기준일 이전(서울시 구조례 적용대상은 2003년 12월 30일 전)에 ① 단독으로 소유권이 분리되어 있거나 ② 공유지분으로 등기가 되어 있는 경우(지분면적이 90㎡ 이상)에는 분양대상자가 된다.
따라서 토지의 면적이 90㎡ 이상이면 지목과 상관없이, 즉 지목이 대지로 사용되는 경우는 물론이고, 지목과 현황모두가 도로로 사용되는 경우에도 단독필지든, 공유지분이든 90㎡ 이상인 경우에는 모두 분양자격을 갖는다.

<알아두면 좋은 내용>
서울시 구조례와 신조례에 따른 시행 시기

① 서울시 구조례는 2003년 12월 30일부터 시행하므로 2003년 12월 30일 전(2003년 12월 29일까지) 나누어진 경우에 각각 분양자격이 주어진다.
② 서울시 신조례는 2010년 7월 15일 공포하고 시행 시기는 다음날로 정했다. 따라서 2010년 7월 16일 이후에 최초로 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 권리산정기준일 이전에 나눠졌다면 각각 분양자격이 주어진다.

(2) 단독필지로 30㎡이상~90㎡ 미만인 토지소유자
단독필지로 30㎡ 이상 ~ 90㎡ 미만인 토지소유자는 2003년 12월 30일 전에 소유권이 분리되고, ① 대지로 사용되는 경우에도 세대원 전원이 공사완료 고시일까지 무주택자이어야 한다. ② 도로로 사용되는 경우에는 지목과 현황이 모두 도로가 아니어야 하고, 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 세대전원이 무주택인 경우에는 분양대상자가 된다.
이 ①과 ②내용은 구조례 적용대상 재개발 사업장에서만 적용되고, 2010년 7월 15일 서울시 도시 및 주거환경 정비조례가 개정되어 2010년 7월 16일 이후부터 시행된 신조례 적용대상 재개발사업구역에서는 이 규정이 삭제되어, 90㎡ 미만인 토지소유자는 분양자격이 없다는 것에 유의해야 한다.

이렇게 90㎡ 미만으로 현금청산 대상자라해도 다른 사람의 지분을 매수해서 90㎡ 이상으로 만들면 분양대상자가 될 수 있다.
유의할 점은 권리산정기준일 이전(구조례 적용대상은 2003년 12월 30일 전)에 필지가 나누어져 있거나 공유지분으로 등기되어 있는 지분을 매수해서 90㎡ 이상을 만들면 분양자격과 종전자산의 권리가액을 증가시킬 수 있다. 그러나 권리산정기준일 후에 분할된 토지 등을 매수하면 권리가액에 포함되지 못하고, 현금청산 대상자가 된다.

03 도로 지분으로 분양권을 선택한 사람과 현금청산금을 받은 사람들!

본인이 대표로 있는 ㈜채움모닝이 2019년 8월 16일에 노량진 재개발구역에서 두 개의 물건을 낙찰 받았다.
하나는 노량진 재개발1구역의 연립주택으로, 25평형 아파트를 추가부담금 없이 분양 받을 것이 예상되는 주택이다. 이 연립주택은 시세가 9억5,000만원인데 다음과 같이 786,609,800원에 낙찰 받았다.

(출처:부동산태인)

이 연립주택을 낙찰 받아 2019년 09월 26일 잔금 납부하고 2019년 10월 05일 9억5,000만원에 매각했고, 잔금은 2019년 11월 15일이다. 세금을 절세하기 위해서 법인 명의로 낙찰 받았다. 이 내용에 대해선 다음 칼럼 기회에 자세하게 다루어 보겠다.

두 번째로 노량진 재개발6구역과 5구역 두 곳의 지역에 걸쳐져 있는 도로 지분으로 총면적은 121㎡이고, 토지 분할 시점은 1978년도이다. 따라서 단독으로 90㎡ 이상의 도로 지분을 가지고 있으면 분양대상자가 될 수 있는 도로 지분이었다.
여기서 유의할 점 두 가지가 있다. 하나는 재개발구역이 2개 구역에 걸쳐 있는 경우 분양신청은 6구역 또는 5구역을 선택해서 분양을 신청할 수 있다는 사실과 현금청산금을 받을 때도 두 개의 재개발구역에 걸쳐 있는 지분비율에 따라 각 재개발구역에서 현금청산금을 받게 된다는 것이다.
두 번째로, 이 재개발6구역과 5구역은 구조례 적용대상이지만, 이미 1978년도에 공유지분으로 분할되어 있어서, 구조례(1980.12.30. 전에 분할), 신조례(권리산정기준일 이전에 분할)와 상관없이 90㎡ 이상의 도로지분을 단독, 또는 공유지분으로 소유하고 있으면 분양대상자가 될 수 있고, 90㎡ 미만은 현금청산자가 된다(지목과 현황 모두 도로 이기 때문이다).

(출처:부동산태인)

이 도로지분은 1978년 8월 5일에 4명으로 공유등기되었다가 노량진 재개발6구역에서 분양신청하기 전에 이OO가 4분의 3을 일반 매매로 매수해 90.75㎡을 확보했고, 이 90.75㎡으로분양까지 신청했다.
그리고 나머지 4분의 1은 본인이 대표로 있는 법인 ㈜채움OO이 낙찰 받았고, 압류재산공매 온비드 입찰물건 내역은 다음과 같다.

이 물건에 대한 권리분석은?
도로 4분의 1지분을 매수하면 단독분양권자가 될 수 없고 현금청산대상자가 된다(30.25㎡의 도로가 공유지분이기 때문). 그렇더라도 권리가액에 포함되는 지분이기 때문에 추가로 지분을 매수해서 90㎡ 이상을 만들면 분양을 신청할 권리가 있다.
그런데, 이미 6구역에서는 분양까지 마친 상태이므로 현금청산을 선택할 수도 있지만, 5구역은 분양신청이 진행되지 않은 상태이므로 앞에서와 같이 추가로 지분을 매수해서 추후 분양신청이 가능한 상태였다. 이러한 사실을 동작구청과 6구역 및 5구역 조합사무실를 통해서 확인하고 입찰해서 다음과 같이 낙찰 받은 것이다.

입찰결과 확인 및 낙찰 후 대응 방법

(출처:부동산태인)

이 도로지분은 2020년 상반기에 노량진재개발6구역에서 현금청산대상이고, 5구역에서는 지분을 추가로 매수해서 분양을 신청할 수 있는 권리가 있다.
그래서 두 가지 전략을 세웠다.
첫 번째로, 추가지분을 매수해서 5구역에 분양신청을 하는 방법이다. 이때 6구역에서는 권리가액에 해당하는 권리를 5구역에 넘겨주기로 동작구청과 5구역 조합 등이 합의를 본 상태였다.
두 번째로, 현금청산금을 받는 방법이다. 이 방법도 그리 나쁘지 않았다. 6구역에서는 2020년 상반기에 현금청산금을 받을 수 있고, 5구역도 1년 이내에 현금청산금을 받을 수 있다. 그리고 이 재개발구역 내의 대지 시세가 평당 6,000만원 정도이므로, 대지가의 70~80% 선으로 현금청산금이 정해진다고 가정하면, 대지에 대한 현금청산금은 평당 4,200만원이 예상된다. 이에 반해서 도로는 대지가의 3분의 1 정도로 현금청산되고 있으니, 적어도 1,400만원이 예상되기 때문이다.
이보다 적게 잡아서 평당 1,100만원만 잡아도 1억원 정도 받을 수 있으니 5,000만원 정도 기대수익이 예상되는 물건이라 입찰해서 낙찰 받았다.
그리고 현재는 권리가액의 증가를 목적으로 추가로 매수하는 방법과 권리가액이 부족한 조합원에 파는 전략, 그리고 마지막으로 현금청산 받는 방법으로 접근하고 있다.
이 칼럼을 읽고 게신 분들도 이러한 도로 지분이 경매나 공매 또는 일반 매물로 나왔다면 본인과 같은 매수해서 돈을 벌기 바란다.


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