선순위임차인 강제경매 신청시 배당순위는?

서울에 사는 박모(46세)씨는 한달 전 낙찰받은 일만 생각하면 안도의 한숨이 절로 나온다. 선순위임차인이 경매를 신청한 물건의 입찰에 참여했다가 임차보증금을 인수할 뻔했기 때문이다. 선순위임차인이 경매를 신청한 것만 확인하고 '이것'을 미처 확인하지 못했던 것이다. 다행히도 이 날짜가 말소기준권리 날짜보다 빨라 박모씨가 인수하는 금액은 없었다. 과연 박모씨가 어떤 것을 확인하지 않았기에 이렇게 가슴을 쓸어 내려야 했던 것인지 사례를 통해 알아보자.

좌측의 물건은 인천 남구 도화동에 있는 다세대주택이다. 권리관계를 보게 되면 2004년 10월 20일 말소기준권리인 1순위 근저당이 설정돼 있고, 이후 2005년 3월부터 2008년 12월까지 5건의 압류가, 그리고 2010년 3월 16일 경매개시결정등기가 돼 있다.

임차관계를 살펴보니 2003년 10월 23일 보금증 5,000만원에 전입신고를 마쳤고, 전입일로부터 2년 동안 점유로 하고 있었다. 즉 말소기준권리(2004년 10월 20일)보다 1년 가량 먼저 '대항력(전입신고+점유)을 갖춘 선순위임차인이다.

그런데 경매신청인을 확인해 보니 선순위임차인과 동일인이다. 이 임차인은 자신의 보증금을 돌려받기 위해 강제경매를 신청한 것이다. 여기서 잠깐 강제경매와 임의경매의 차이에 대해 간략히 살펴보자.

임의경매는 근저당권, 전세권, 담보가등기 등과 같은 담보권을 원인으로 집주인의 허락 없이 경매를 실행할 수 있는데 반해, 강제경매는 담보권 없이 돈을 빌려준 것이기 때문에 법원의 판결문, 공정증서 등을 가지고 경매를 신청해야 한다.

여기서 문제가 되는 것은 경매를 신청한 선순위임차인의 배당순위다. 일반적으로 임차인의 배당순위는 '확정일자일'을 기준으로 한다. 위 사건에서 임차인은 전입신고일(2003년 10월 23일) 보다 한달 가량 빠른 2003년 9월 24일 확정일자를 받았다.

여기서 알아야 할 부분은 확정일자의 효력 발생시점이다. 확정일자는 전입신고가 된 후에 효력이 발생한다. 그래서 확정일자를 아무리 빨리 신청했다고 하더라도 전입신고가 나중에 이뤄지게 되면 전입신고일이 마쳐진 다음날 0시에 효력이 발생된다. 따라서 이 사건에서 임차인의 배당기준일은 확정일자의 효력발생일인 2003년 10월 24일이 되는 것이다.

이 사건의 낙찰금액이 8,102만원이므로 임차인은 자신의 보증금(5,000만원)을 근저당권자보다 먼저 배당받을 수 있어 낙찰자가 인수하는 권리는 없다.

하지만 여기서 생각해봐야 할 부분이 만약 경매를 신청한 선순위임차인이 확정일자를 받지 않았다면 임차인의 배당순위가 어떻게 결정되냐 하는 것이다. 이 때에는 경매개시결정등기일을 기준으로 배당을 받을 수 있다. 경매개시결정등기일은 권리관계상 거의 마지막 순위이기 때문에 실질적으로 미배당된다고 봐야 할 것이다. 즉 선순위임차인이 확정일자를 안받았다거나 확정일자일이 말소기준권리보다 늦다면 낙찰자가 보증금을 인수해야 될 가능성이 매우 높다.

따라서 입찰자들은 선순위임차인이 배당요구를 했더라도 '확정일자일' 유무와 확정일자를 반드시 비교 확인한 후 입찰에 응해야 할 것이다.

㈜디지털태인 홍보팀 (02-3487-9902)