투자에 관심이 있는 경매물건에 대한 물건보고서 작성은 입찰에 임하기 전 최종적이고도 종합적으로 물건의 상태를 점검하는 것으로 자세히든 약식이든 경매투자절차에 있어서 반드시 거쳐야할 단계이다.

물건보고서 작성이 입찰 전 최종 단계라 했던 만큼 물건보고서 작성에 이르기까지는 이미 투자대상으로 선정한 경매물건에 대한 임대차현황을 비롯하여 권리관계, 배당관계 등 탁상에서 할 수 있는 물건분석 뿐만 아니라 관련 공부서류 발급, 현장조사(임장활동)을 통한 시세 및 물건하자여부에 대한 조사까지 모두 마무리했음을 전제로 한다. 그 모든 분석이나 조사된 내용을 한곳에 일목요연하게 담아내는 것이 바로 물건보고서이다.

분석 및 조사내용을 기억하고 입찰에 응하면 되지 굳이 보고서를 작성할 필요가 있을까 하고 생각할 수도 있겠지만 물건보고서 작성은 다음과 같은 이유에서 꼭 필요하다.

첫째, 물건보고서는 이미 제공된 경매정보에 대한 검증 역할을 한다. 대법원 또는 민간업체에서 제공하고 있는 경매정보는 대법원에서 경매감정을 위탁한 감정평가법인이 작성한 감정평가서를 토대로 한다.

그러나 그 감정평가서가 때론 가치평가면에서, 때론 면적이나 위치, 경계측면에서 사실과 다른 내용을 담고 있는 경우가 종종 있다. 현장답사를 통해 조사된 거래시세나 임대시세, 건물 및 토지 관리상태 등을 재확인하고, 위치 정보나 지적 정보, 입지환경 등을 다시 검증할 수 있는 시스템이 바로 물건보고서이다.

둘째, 물건보고서는 경매함정을 사전에 차단하는 역할을 한다. 임대차 내역을 정리하면서 다시 한번 임차인의 대항력 및 배당유무를 확인하고, 등기부등본에 기재되는 권리를 비롯하여 등기부등본 외적인 권리에서 문제가 되는 부분은 없는지 재차 확인함으로써 권리 및 임대차의 하자유무를 결론지을 수가 있다.

특히 대법원에서 제공하고 있는 경매정보나 또한 경매물건 내부를 속속들이 답사해서 조사하지 않은 관계로 규모가 크고 산림이 울창한 토지(임야)의 내부 상태(분묘 소재 및 고압선 매설 여부, 지형 및 지질 상태 등)나 건물 내부의 균열 또는 누수 등 가격산정에 영향을 미칠 만한 요인들이 감정평가서에 반영되지 못한다는 한계가 있다. 현장답사를 통해 지득한 내용을 일목요연하게 정리함으로써 그 한계를 극복할 수 있는 것이 바로 물건보고서이다.

셋째, 물건보고서 작성을 통해 경매투자성 검토의 기초 자료로 활용할 수 있음은 물론 고가낙찰로 인한 피해를 예방할 수 있다. 취득 시의 예상 소요비용 및 예상 매출액(임대수익, 매매차익 등)을 분석한 수익률(임대수익률, 처분수익률)에 기해 적정입찰가를 산정하고 각 이해관계인의 예상 배당액과 매수인이 인수해야 할 권리나 비용 등을 도출해 취득 시 소요비용에 반영함으로써 불필요한 고가낙찰을 예방할 수 있게 된다.

끝으로 물건보고서는 투자수익률에 근거해 산정된 적정입찰가 범위를 넘어 입찰가를 산정할 수 있는 근거를 제시하는 역할을 하기도 한다. 경매물건의 감정평가는 피상적으로 관찰한 현상만을 기준으로 평가하지 미래가치가 반영되지 않는다.

따라서 입찰자가 직접 현장답사나 관련 법규를 통해 알게 된 개발호재, 토지활용가치, 상권변화 전망, 건물용도변경 및 신축 등으로 경매물건의 효용가치 및 미래가치를 상승시킬 수 있는 요인이 존재한다면 이를 투자수익률 분석에 반영함으로써 당초 예상됐던 입찰가를 넘어 입찰할 수 있는 융통성을 발휘할 수 있게 된다.

이러한 물건보고서 작성의 필요성 외에도 물건보고서를 작성하는 습관을 길들이다보면 낙찰 또는 입찰사례에 대한 반복적인 학습자료 검증을 통해 경매투자에 대한 노하우를 습득할 수 있다. 뿐만 아니라 경매컨설팅을 하는 전문가 입장에서도 경매투자물건을 단순 구두형식으로 고객에서 설명하는 것보다 약식이든 정식이든 물건보고서를 작성해 고객에게 브리핑하는 것이 신뢰도 확보는 물론 훨씬 더 설득력을 얻을 수 있을 것이다.

부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표