낙찰자가 부동산의 매각대금을 완납한 후 제일 먼저 하고 싶은 일은 무엇일까? 아마도 낙찰 부동산의 내부를 보는 일이 아닐까 싶다. 내부를 보고 점유자는 있는지, 가구나 가전 등 짐들은 얼마나 있는지, 관리와 내부 인테리어 상태는 어떻고 입주 전에 인테리어나 가구 교체를 어느 정도 해야 하는지 등을 체크하기 위함이다.

그러나 매각대금을 완납하고 소유권이전등기를 완료해 매수인이 소유권을 취득했음에도 낙찰 부동산의 내부를 보기가 여간 어렵지 않다. 인테리어비용 견적을 핑계로 점유자에게 사정해도 명도협의도 끝나지 않은 상태에서, 혹은 명도협의가 끝났다고 해도 명도하기로 협의한 기일 전에 내부를 보여줄 점유자는 그리 많지 않다. 상가건물이야 비교적 쉽게 내부를 볼 수 있지만 주거용건물이나 오피스텔 등은 명도기일 전 또는 강제집행이 있기 전에 내부를 보여주는 점유자는 거의 없다고 보면 된다.

그렇다고 명도를 완료하기 전에 낙찰 부동산의 내부를 볼 수 있는 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 우선 인도명령 절차에서 등장하는 강제집행계고를 이용하는 방법이 있다. 점유자를 상대로 인도명령 신청 후 송달증명원과 집행문을 부여받아 강제집행을 신청하면 집행관은 강제집행 전에 강제집행 대상 부동산의 집행규모를 파악하고 강제집행을 예고하는 차원에서 계고를 나가게 된다. 점유자가 없으면 강제로 문을 개방해서 일정기간을 정해두고 그 때까지 부동산을 매수인에게 인도하지 않으면 강제집행을 하겠다는 내용의 계고장을 건물내부에 붙이게 되므로 집행관이 계고를 나갈 때 동행해서 건물내부를 볼 수 있는 기회가 있다.

다음으로 점유이전금지가처분을 이용하는 방법이 있다. 점유이전금지가처분은 인도명령 대상자 외의 점유자를 대상으로 명도소송을 할 때 점유자를 특정하기 위한 방법으로 행해지는 보전처분이다. 명도소송은 소송이 종료되기까지 6개월 이상 장기간이 소요되고 사건에 따라서는 1년 이상이 소요되기도 한다.

이러한 장기적인 분쟁의 소지도 문제려니와 그것보다 더 큰 문제는 소송 도중 또는 소송 확정 후 강제집행 시 점유자가 바뀌면 새로운 점유자를 상대로 다시 명도소송을 제기해야 하는 것이다. 인도명령에 의한 강제집행의 경우 집행대상 점유자가 바뀌면 집행불능조서를 첨부해 새로운 점유자를 상대로 인도명령을 신청해 강제집행까지 2~3월이면 족하지만 명도소송의 경우는 소송과정만 6개월 이상 소요되므로 당초 점유자를 집행대상으로 특정하고 명도소송 대상자가 바뀐 경우에도 소송 및 집행승계가 가능해 새로이 명도소송을 제기할 필요가 없는 효력을 갖게 하는 것이 점유이전금지가처분이다.

가처분 신청 후 가처분결정이 나면 그 결정문이 송달되는 즉시 관할법원 집행관 사무실을 찾아가 가처분집행신청을 한다. 이후 절차는 인도명령에 의한 강제집행 신청과 비슷하다. 즉 가처분집행 신청서를 접수하고 고지된 예납비용을 납부하면 집행관으로부터 연락이 와서 집행일정을 조율한 후 가처분집행을 하게 된다. 인도명령과 달리 가처분집행은 가처분결정을 송달받은 날로부터 14일 이내에 하도록 되어 있다.

가처분집행 시 인도명령에 의한 강제집행계고와 마찬가지로 입회인 2명과 열쇠공을 대동하고 집행대상 부동산에 점유자가 없는 경우 문을 강제로 개방한 후 눈에 잘 띄는 곳에 점유를 타인에게 이전하지 말라는 게시문을 붙이게 되므로 이 기회를 이용해 낙찰 부동산의 내부를 볼 수 있다.

물론 낙찰부동산의 점유자가 명도소송 대상자가 아니라 인도명령 대상자인 경우 점유이전금지가처분을 하지 않고 인도명령으로 점유자를 강제집행 하는 경우가 일반적이지만 간혹 인도명령 대상자라 하더라도 악의적으로 점유를 자주 이전할 가능성이 있는 경우에 가처분을 활용하기도 한다. 다만 가처분은 신청 시 일정금액(현금공탁 또는 보증보험증권)을 담보로 제공해야 하는 부담이 있다.

끝으로 잘 알려져 있지는 않지만 낙찰 부동산의 내부를 볼 수 있는 방법으로 관리명령이라는 것이 있다. 인도명령이나 명도소송은 낙찰자가 매각대금을 모두 완납한 후에 가능하지만 관리명령은 낙찰자 또는 채권자의 신청에 의해 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 낙찰 부동산을 법원이 선임한 관리인으로 하여금 관리할 수 있게 하는 제도(민사집행법 제136조 제2항 참조)로 매각대금을 완납하기 전에도 신청이 가능하다.

관리명령의 필요성은 매각허가결정 후 인도할 때까지 사이에 해당 부동산이 법률상 또는 사실상으로 훼손되면 그 부동산의 가치가 감소되어 매수인이나 채권자의 이익을 해할 염려가 있기 때문에 이를 방지하는 데에 있다.

관리명령에 의해 선임된 관리인은 채무자에 대해 매각부동산의 인도를 구하고 해당 부동산을 선량한 관리자의 의무를 다해 관리에 착수하게 된다. 사실상 매각대금 납부 전 또는 인도명령 절차를 밟기 전에 부동산을 인도받게 되는 것으로 이 제도의 취지를 십분 활용한다면 그리 어렵지 않게 낙찰 부동산을 인도받을 수 있고 점유이전금지가처분이나 인도명령을 이용하는 것보다 내부를 더 빨리 볼 수 있어 매수인에게 매우 유익한 제도라 할 수 있다.

그럼에도 불구하고 관리명령이 활용되지 못하고 사장되고 있는 이유는 관리명령이 떨어져도 점유자가 관리인에게 점유를 이전하지 않으면 결국 강제집행이라는 절차를 밟아야 하므로 인도명령과 별반 차이가 없다는 점에 기인한다.

즉 관리인이 선임되면 부동산을 관리하기 위해 채무자에게 그 부동산을 인도받아야 하지만 매수인이 매각대금을 납부하기도 전에 누군들 순순히 부동산의 점유를 넘겨주려고 하겠는가 말이다. 물론 부동산을 인도하지 않으면 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있고, 이 명령에도 따르지 않을 때에는 집행관에게 강제집행을 위임할 수도 있지만 이는 결국 인도명령에 의한 강제집행 절차를 밟는 것 이상의 효과는 없다고 보면 된다.

그나마 점유자가 있는 부동산보다는 점유자가 없는 부동산에 일부 적합한 제도라고 할 수 있지만, 점유자가 없는 경우에도 굳이 관리비용(관리인 보수나 관리에 소요되는 비용은 관리명령 신청자가 부담한다는 것이 통설임)을 부담하면서까지 관리명령을 신청할 매수인은 그리 많지 않아 보인다. 제도의 도입취지는 좋지만 그 실효성에 의문이 가는 제도라서 다소 아쉬운 점이 없지 않다.

이상 낙찰 부동산의 내부를 볼 수 있는 방법으로 세 가지를 예로 들었지만 이들 모두 강제성을 수반하기 때문에 점유자와의 충돌을 어느 정도 예상해야 하는 부분이다. 쉽지는 않겠지만 점유자와의 명도협의 시 의도를 분명히 하고 내부를 볼 수 있는지 부탁해보는 것이 어떨까? 그래도 안 되면 그리고 내부를 꼭 봐야할 필요성이 있다면 위 세 가지 중 가장 적합한 방법을 실행해보는 것이 좋을 듯하다.

부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표