낙찰부동산에 대한 명도는 점유자와의 협의를 시도하는 것으로부터 시작된다. 따라서 명도를 위한 성공의 첫 단추는 점유자를 협상테이블에 앉히는 일이고, 얼마나 이른 시간 내에 협상테이블로 이끌어 내느냐에 따라 명도의 성패가 좌우된다고 해도 과언이 아니다.

점유자 명도에 있어서 매수인은 너무 조급한 마음을 가질 필요가 없다. 명도협의 과정에서 점유자가 내놓을 수 있는 카드는 거의 없지만 매수인이 가진 카드는 많기 때문이다. 명도협의 시 매수인이 제시할 수 있는 카드로 우선 명도확인서가 있다.

명도확인서는 낙찰 부동산의 점유자가 매수인에게 부동산을 인도했다는 것을 확인해주는 서면으로 임차인이 매각대금으로부터 배당을 받을 경우 집행법원에 반드시 제출해야 하는 서류다. 여기서 한 가지 모순이 생길 수 있다. 매수인은 임차인이 낙찰 부동산의 점유를 풀고 이주를 완료해야 명도확인서를 써 줄 수 있고, 임차인은 명도확인서가 있어야 보증금의 전부 또는 일부를 배당받고 이 보증금으로 이사(혹은 전⋅월세 계약을 위한 최소한의 계약금)를 할 수 있다는 점에서 비롯되는 모순이다.

매수인이 임차인을 믿지 못하는 한 임차인이 부동산을 인도하지 않은 상태에서 명도확인서를 먼저 써주는 것을 기대하기는 어렵다. 임차인도 이러한 절박함 때문에 악의를 갖고 명도협의에 응할 사람은 많지 않다. 이럴 때는 임차에게 명도확인서를 써줌과 동시에 언제까지 부동산을 매수인에게 인도하고 약정한 기간 안에 부동산을 인도하지 않는 경우에는 민⋅형사상의 책임을 진다는 명도확약서를 받아두는 것이 좋다.

명도협의 시 매수인이 꺼내들 수 있는 두 번째 카드는 바로 체납관리비이다. 체납관리비는 물건 종별 및 규모에 따라 적게는 수십만원에서 많게는 수천만원에 이르기 때문에 체납관리비를 누가 부담하느냐 문제로 명도협의 시 매수인, 점유자 및 관리사무소 사이에 다툼의 대상이 되기 일쑤다.

체납관리비는 협의에 의한 명도나 강제집행을 통한 명도 시 모두 완납해야 점유자가 이주를 할 수 있게 하는 것이 관리사무소의 기본 방침이다. 따라서 체납관리비가 정산되지 않는 한 소유자, 채무자, 임차인 등 점유자는 이주를 하고 싶어도 할 수가 없다. 바로 이런 이유 때문에 매수인은 점유자와의 명도협의 시 다소 유리한 위치를 점유할 수가 있는 것이다.

관리비는 전유부분과 공유부분 및 연체료 등으로 나뉘어지는데, 이 체납관리비 중 매수인이 부담해야 할 것은 공유부분에 해당하는 관리비이다. 낙찰자가 매각대금을 납부하기 전까지의 전유부분 체납관리비와 연체료는 매수인이 아니라 이전 점유자가 부담한다는 것이 대법원 판례이다.

체납관리비 중 공유부분에 해당하는 관리비를 매수인이 부담하더라도 이를 명도비용과 연계해야 함은 물론이다. 공유부분 관리비라 하더라도 체납기간, 전용률에 따라 그 비용이 만만치 않을 수 있기 때문이다. 매수인이 부담하게 될 관리비용이 과다하면 명도를 위한 이주비용을 체납관리비로 대체하고 그 관리비용이 대수롭지 않을 때에는 이주비용을 지급하되 점유자가 체납관리비를 정산하도록 유도하는 것이 바람직하다.

명도협의 시 꺼내들 수 있는 또 하나의 카드는 권리금이다. 권리금은 상가건물을 낙찰받았을 경우에 해당하는 것으로 상가임차인과의 명도협의 시 제시할 수 있는 카드이다. 상가임차인은 주택임차인과 달리 임대차계약 당시 보증금 외에 권리금을 당초 임차인에게 지급하거나 권리금 없이 임대차계약을 하더라도 임대차기간 동안 영업활동으로 형성된 권리금이 존재한다.

따라서 상가 임차인은 정상적인 거래에서는 물론이려니와 경매로 임차상가가 매각될 경우 역시 권리금에 대한 미련이 남기 마련이다. 바로 이런 점이 명도협의 시 상가임차인보다 매수인이 더 유리한 고지를 점령할 수 있는 까닭이다.

임차인은 새로운 매수인과 임차상가의 재계약을 통해 일정기간 영업을 지속함으로써 영업소득 내지 향후 영업정상화로 임차권 양도 시 권리금 수익을 시현시킬 수 있기 때문에 매수인의 명도협의에 응하지 않을 수가 없다.

매수인 입장에서도 기존 임차인과 재계약을 하면 명도에 대한 부담이 없어지고 즉시 임대수입이 발생하게 되므로 나쁜 선택은 아니다. 다만 기존 임차인과 재계약 시 처음부터 임대료를 현실화 할 수 없어 시세가보다 낮게 재임대하는 것이 일반적이므로 임대수입이 당초 기대수익에 미치지 못할 수도 있다는 점을 감안해야 한다.

이처럼 점유자와의 명도협의 시 매수인은 협상카드로 명도확인서를 비롯하여 체납관리비, 권리금, 명도비용 등을 제시함으로써 협의에 있어 우월한 지위를 점할 수 있지만 한 가지 분명히 해두어야 할 것은 이러한 명도협의와는 별개로 인도명령을 통한 강제집행 절차를 밟는 것을 게을리 해서는 안 된다는 점이다.

명도협의가 잘 안됐거나 명도협의는 마무리되었지만 점유자가 협의한대로 약정한 기일에 명도하지 않는 경우를 대비하고, 더불어 점유자를 심리적으로 압박하기 위한 최후의 카드로 활용하기 위함이다.

부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표