최근 들어 더욱 중요해지는 주택 수 판정입니다. 그런데 문제는 주택 수를 판정하는데, 모든 세법에서 항상 일정한 기준을 가진 것이 아니라, 어느 세법에 어떤 조항이냐에 따라 주택 수를 다르게 판정하고 적용되는 조항도 다른 것이 문제입니다. 이 때문에 상황별로 적용하는 것이 아니라 하나의 기준을 모둔 상황에 적용하여 문제가 발생하는 경우가 상당히 많이 발생합니다.

1. 1세대 1주택 비과세 판정

1세대 1주택의 비과세(고가주택의 80% 장기보유특별공제) 적용은 세법상 엄청난 혜택입니다. 최근 지정지역 내 중과세와 비교하면 동일한 건으로 세액 계산 시 100배 이상의 세액이 차이 나기도 합니다. 1세대 1주택을 적용하기 위한 주택 수 판정에 있어서 주택은 명목 여하를 막론하고 주택으로 사용하면 모두 주택의 수로 판정해야 합니다. 어느 곳에 있건 어떠한 상태이건 실제 건물이 있고, 주택으로 사용할 수 있다고 판단되거나 혹은 건축물의 목적과 상관없이 주택으로 사용하고 있다면 주택이 됩니다. 실제 많은 경우 문제가 되는 것이 시골에 있는 폐가 같은 농가주택이 주택이라고 생각하지 않고, 수도권에 있는 주택을 양도하여 1세대1주택을 적용했다가 추징당하는 사례입니다. 판례나 예규에서는 구획(건출물)이 되어 있고 주거할 수 있는 상태라면 모두 주택으로 판정합니다. 다만, 법령에 있는 예외가 있는 경우 (예를 들면, 일시적 2주택, 결혼합가, 동거봉양합가 등)에는 주택 수에도 불구하고 1세대 1주택 규정을 적용할 수 있는 것입니다.

2. 지정지역 내 다주택자 중과세 판정

‘17년 8.2대책 이후 다주택자에 대한 중과세가 강화되었고, 이후 9.13대책에서는 그 동안 주택 수에서 제외되던 주택까지 포함하여 중과세 하겠다고 개정되었습니다. 일단 다주택자 중과세의 핵심 포인트는 양도하는 주택의 위치가 어디인가 하는 것입니다. 즉, 조정대상지역 내의 주택을 양도할 때에 다주택자 중과세를 고려해야 하지만, 조정대상지역 외의 지역에서 양도하는 경우에는 중과세를 판단하는 것은 괜한 헛심을 쓴다고 생각해야 합니다.

실제 조정대상지역에서 양도하는 경우에는, 양도하는 주택 외에 보유하고 있는 주택이 수도권, 특·광역시, 특별자치시에 있다면 무조건 주택 수로 헤아려야 합니다. 그러나 그 밖에 지역에 있다면 3억원이 넘는지 판단하여 주택 수에 해당하는지 여부를 판단해야 합니다. 이러한 상황을 고려해서 어떤 주택을 먼저 양도할지 판단하는 것은 매우 중요하다고 할 것입니다.

3. 종합소득세 신고 시 주택임대보증금 간주임대료 판정

간주임대료는 세입자에게 받은 보증금의 이자상당액을 주택임대소득으로 보아 소득세를 부과하는 것입니다. 이때에도 주택 수에 따라 차별적으로 소득으로 계산되는데, 기본적으로 총 임대보증금이 3억원을 초과해야 적용됩니다. 아무리 주택 수가 많다고 하더라도 총 보증금이 3억원 미만인 경우에는 간주임대료를 계산할 필요가 없습니다. 그리고 면적이 40㎡ 이하 ('18년까지 60㎡)이고 기준시가가 2억원('18년까지 3억원) 이하인 경우에는 주택 수에서 제외되고 보증금 합계에서도 제외할 수 있습니다.

이처럼 주택 수를 계산하는데, 여러 가지 기준이 사용됩니다. 특별히 상속받은 주택 같은 경우에는 누구의 주택으로 취급되느냐 같은 문제는, 또한 고민해야 할 필요가 있습니다. 상황에 맞게 주택 수를 계산하여 실수로 인한 피해를 보지 않도록 하시길 바랍니다.

부동산태인 칼럼니스트 이촌세무법인 홍성택 세무사