상가건물 임차인의 권리분석과 다른 채권자와 배당하는 방법

등록일 : 2019-06-11 조회수: 948

상가건물 임차인의 권리분석과 다른 채권자와 배당하는 방법



01 서울시 문래동 상가건물 임차인 조사 및 권리신고 내역

이 건물은 상가건물이므로 상임법 시행 전, 시행 후의 근저당권이 있는 경우와 소액보증금 합계가 낙찰가의 2분의 1(2014.1.1.부터 현재)(개정 전 2013. 12. 31. 까지는 3분의 1)을 초과하는 경우에 어떻게 권리분석과 배당표를 작성하는 지를 분석해야 한다.


02 등기부상의 권리와 부동산상의 권리를 분석해 보자!

첫째, 말소기준권리인 국민은행 근저당권의 등기일이 2001. 12. 10. 이므로, 상임법 시행일 2002. 11. 1. 전에 설정되어 이 법의 적용대상이 아니다.

둘째, 최우선 변제받을 수 있는 임차보증금의 범위 내에 있는 경우 즉 보증금이 4,500만원(개정전)이냐, 1차 개정후~2차 개정전(5,000만원), 2차 개정후(6,500만원)이냐로 구분해 소액임차인을 판단해서 최우선변제금을 계산해야 한다. 유의할 점은 주택과 다르게, 보증금 + 월세 × 100으로 하는 환산보증금이 소액임차보증금 범위 내에 있어야 한다.

셋째, 소액임차인이 아니면, 상임법의 적용대상에 해당되는 환산보증금이어야 상임법상 대항력과 우선변제권이 인정되지, 초과하면 선순위임차인만 대항력이 인정되고, 후순위는 대항력과 우선변제권이 없는 일반채권자에 불과하다.
상임법의 적용기준도 개정 전이냐(서울기준 현행 환산보증금 2억4천만원 이하), 1차 개정 이후냐(2억6천만원 이하), 2차 개정 이후(3억원 이하), 3차 개정 이후냐(4억원 이하), 4차 개정 이후냐(6억1천만원 이하), 5차 개정 이후냐(9억원 이하)에 따라 적용대상금액이 달라지고, 상임법적용기준 이하인 경우만 상임법을 적용 받을 수 있어서, 대항요건을 갖추고 확정일자를 받으면 확정일자에 의해 후순위채권자보다 우선해서 배당 받을 수 있다.

03 배당 순서와 금액은 다음과 같이 계산하면 된다

매각금액 8억8,800만원-경매비용 700만원으로 배당금액은 8억8,100만원이다.

1순위 : 영등포 구청 재산세 150만원(당해세 우선변제금)
2순위 : 국민은행 2억4,000만원(근저당권 우선변제금)(상임법 시행이전).

3순위 : ① 김종권 1,350만원[보증금:4,500만원] + ② 심동준 1,350만원[환산보증금:2,000+(15×100)=3,500만원](최우선변제금) - 1차적 소액임차인 결정기준 : 김종권 확정일자, SK신협 근저당권(4,500만원 이하/1,350만원).

4순위 : 김종권 3,150만원(확정일자부 우선변제금)

5순위 : SK신협 1억2,000만원(근저당권 우선변제금)

6순위 : ① 심동준 150만원(법개정에 따른 소액보증금 증가분) + ② 최성식 1,500만원(최우선변제금 2) - 2차적 소액임차인 결정기준 : 최성식 확정일자(5,000만원 이하/1,500만원).

7순위 : 최성식 2,500만원(확정일자부 우선변제금)

8순위 : 심동준 700만원(법개정에 따른 소액보증금 증가분) - 3차적 현행 상가건물임대차보호법상 소액임차인(6,500만원 이하/2,200만원)을 계산하고 한도도 3분의 1이 아닌 2분의 1(2014년부터 개정됨)로 배당해야 한다.

<김선생 도움말>
8순위까지는 1순위 당해세가 3순위, 6순위, 8순위의 소액보증금보다는 우선하지 못하기 때문에, 이들 상호간에 순위가 서로 물고 물리는 순환관계에 있다. 따라서 순환흡수 배당절차를 진행해야 하나 배당금액이 모두 충족되어 표시하지 않았다.

9순위 : 영등포구청 1,360만원(조세채권 우선변제금)

10순위 : 김수철 5,000만원(확정일자부 우선변제금)

11순위에서는 배당잔여금 3억4,890만원을 가지고 ① 이순신 가압류 5,000만원 ⇨ ② 이기철 2억5,000만원(확정일자) ⇨ ③ 정만희 1억원(확정일자)이므로 동순위로 1차 안분배당하고, 2차로 이기철(확정일자)이 후순위 정만희(확정일자) 1차 안분배당금을 흡수하면 된다.

1차 안분배당

① 이순신(가압류)=3억4,890만원(배당잔여금)×5,000만원/4억원=43,612,500(종결)
② 이기철(확정일자)=3억4,890만원(배당잔여금)×2억5천만원/4억원=218,062,500원
③ 정만희(확정일자)=3억4,890만원(배당잔여금)×1억원/4억원= 87,225,000원

2차 흡수배당

② 이기철(확정일자)=218,062,500원(1차안분액)+31,937,500원(③을 흡수)=2억5,000만원(종결)
③ 정만희(확정일자)=87,225,000원(1차안분액)-31,937,500원(②에 흡수당함)=55,287,500원(종결)으로 배당이 끝난다.

그리고 대항력 있는 임차인 등이 없어서 낙찰자 인수금액이 없다. 정만희 임차인과 환산보증금을 초과해서 확정일자가 없어서 배당요구하지 못한 이명구 임차인을 제외하고 모두 전액 배당받는다.

<알아두면 좋은 내용>
상가건물에서 배당 받지 못한 임차인 명도 분석

① 정만희 상가임차인은 보증금의 상당부분 손실이 발생하지만, 배당금 55,287,500원을 받으려면 낙찰자의 명도확인서가 필요하기 때문에 명도에 어려움이 없다.
② 이명구 상가임차인은 사업자등록이 2001. 03. 10. 이므로 말소기준권리보다 선순위나 두 가지 측면에서 대항력이 없다.
하나는 말소기준권리인 국민은행 근저당(2001. 12. 10.)이 상임법 태동 전에 설정되어 상임법으로 대항력을 주장할 수 없다. 두 번째로 현행법상 환산보증금을 초과하여 대항력만 인정되고 우선변제권이 없는데, 대항력도 말소기준권리 이후 즉 2015년 5월 13일 이후에 계약하거나 갱신된 임대차에 대해서만 인정하는데 그 이전에 기업은행 근저당(2001. 12. 10.)의 말소기준권리가 있어서 대항할 수 없기 때문이다. 따라서 이명구 임차인은 보증금 1억원 전액 손실을 보게 되므로, 추가로 명도비용이 발생할 것으로 예상된다.



부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표

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