경매제도의 연혁과 변천사 알아보기

등록일 : 2019-12-02 조회수: 118

경매제도의 연혁과 변천사 알아보기



부동산 경매는 언제부터 시작됐을까? 우리나라 법에 근간하여 부동산 경매가 시작된 것은 1960년이다.

1960년 4월 4일 제정된 민사소송법은 그해 7월 1일부터 시행됐는데 당시 민사소송법 제7편(강제집행) 제2절(부동산에 대한 강제집행) 제2관(강제경매) 제601조~제666조까지 경매신청에서 입찰방법까지 비교적 소상하게 규정돼 있다.

물론 그 이전에도 부동산 경매가 없었던 것은 아니다. 일제치하에서는 1912년에 공포된 조선민사령(제16조~제72조)에 의해 일본 민사소송법이 부분적으로 의용되어 오다가, 해방 이후 미군정하에서는 미군정법령 제21조로서 당시 현행법이 유효한 법으로 확인되고 대한민국헌법 공포와 동시에 동법 제100조에 의하여 동헌법에 저촉되지 않는 한도 내에서 그 효력을 지속해 왔다.

다만 이들 법령 중에는 실정에 맞지 않아 개정을 요할 점이 많았고 민사소송제도의 이상인 적정·공평·신속·경제의 4대 이상을 바탕으로 소의 남용을 방지하여 소송경비를 촉진하고 소송지연을 방지하는 동시에 소송절차가 사회실정에 적합하여 실체적 진실발견에 유감됨이 없도록 할 필요가 있었다. 또한 당사자간의 공평을 기하고 민사소송절차에 관한 사항을 정하려는 취지에서 민사소송법이 제정ㆍ시행되었다.

이후 1962년 1월 15일 경매법이 제정되면서 경매관련 규정이 경매법으로 넘어왔지만 그래도 기본적인 입찰절차나 경매절차는 민사소송법이 준용됐다. 총 3장 41개조로 구성된 경매법은 한 번의 개정도 없이 장장 18년을 유지해오다 1990년 1월 13일에 민사소송법이 일부 개정되고 같은 해 9월 1일 시행되면서 경매법은 폐지되고 경매법에 담겨져 있던 경매관련 규정은 다시 민사소송법에 흡수되었다.

그러다가 경매시장에 일대 변혁이 생겼다. 1997년 말 외환위기가 들이닥치면서 부동산시장이 급랭하자 경매물건이 사상 유례가 없을 정도로 급증하기 시작했다. 외환위기 이후 급증한 경매물건은 2000년 한해 전국적으로 54만건을 넘을 정도로 넘쳐났고, 이 물건을 관리하고 경매진행하기 위한 경매법원도 신설되거나 경매계가 대거 증설되기도 했다.

경매관련 규정 정비에 대한 필요성도 대두됐다. 경매물량이 많아지고 관리 부담이 생기면서 민사소송법상의 강제집행편에 담았던 경매관련 제도로는 경매를 다루는 데에 한계가 노출됐기 때문이다.

특히 민사소송법상 강제집행절차에 관한 규정은 1960년에 민사소송법이 제정된 후 1990년에 경매법을 흡수하기 위하여 동법을 개정한 것을 제외하고는 약 40년간 개정이 이루어지지 아니하여 사회·경제적 발전에 따른 신속한 권리구제의 필요성에 부응하지 못하고 있다는 지적도 있었다.

이에 따라 채무자 등의 제도남용에 의한 민사집행절차의 지연을 방지하고 불량채무자에 대한 철저한 책임추궁을 통하여 효율적이고 신속한 권리구제방안을 마련함으로써 정의로운 신용사회를 이룩하는 한편, 법률용어를 국민의 법 감정에 맞도록 순화하고, 통일적이며 일관된 법집행을 위하여 강제집행부분을 민사소송법에서 분리하여 민사집행법이라는 별도의 법률이 탄생하게 됐다.

민사집행법은 2002년 1월 26일 제정되고 2002년 7월 1일부터 시행됐으며, 총 4편 312조로 구성돼 있다. 위와 같은 경매 관련 법 제정의 필요성도 있었지만 무엇보다 경매 대중화와 매수인 지위 보호 강화에 역점을 두었다.

민사집행법은 배당요구종기를 매각결정기일에서 첫 매각기일이전의 날로 앞당겼고, 배당요구한 채권자의 배당요구 철회를 자유롭게 허용하던 것을 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 하는 부담이 바뀌는 경우에는 그 채권자의 배당요구를 배당요구종기가 지난 뒤에는 철회하지 못하도록 했다.

또한 매수신청보증금을 매수신청가격의 10분의 1로 했던 것을 최저매각가의 10분의 1로 정형화해 입찰자의 부담을 완화시켰으며, 즉시항고 시 채무자, 소유자, 매수인만 항고보증금을 공탁하게 했던 것을 모든 항고인 대상으로 확대해 무분별한 항고로 인한 경매절차의 지연을 방지했다.

더불어 인도명령 대상자를 소유자, 채무자 또는 압류의 효력이 발생한 후에 점유한 점유자에서 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 점유자, 예컨대 유치권자, 매수인에게 대항력 있는 임차인 등을 제외한 모든 채무자나 소유자 및 점유자로 확대함으로써 대항력 없는 후순위 임차인도 인도명령 대상에 포함시켜 간단하게 명도할 수 있는 길을 열어 놨다.

민사집행법은 경매방식에도 변화를 주었다. 기존에는 기일입찰(서면입찰)제에 의존하던 경매방식을 일정기간을 정해놓고 입찰하게 하는 기간입찰제(2004년 11월 9일 창원지방법원 처음 도입 , 서울은 같은 해 12월 3일 서울서부지방법원 도입 후 각급 법원에 확산), 하루에 두 번 입찰을 하는 1기일2회입찰제(천안지원) 등이 도입되었다. 현재 기간입찰제는 실효성 미흡, 1기일2회입찰제는 절차의 복잡성 등 이유로 시행되지 않고 있다.

민사집행법 제정ㆍ시행 후 11년간 커다란 변화 없이 유지돼 오던 경매제도는 2013년 1월 유치권제도를 개선하는 내용의 개정안을 필두로 최저매각가 하향조정 및 공유자우선매수신고제도의 합리화를 위한 관련법 개정안(2013년 5월) 등이 마련되면서 또 한번의 변화를 예고(관련법 미비로 아직 시행되지 않고 있으나 공유자우선매수신고는 실무상 1회에 한하여 행사할 수 있는 것으로 하고 있음)하고 있다. 특히 유치권 제도가 인수주의에서 소멸주의 원칙으로의 전환에 대한 논의가 활발해 제도적으로 뒷받침된다면 경매대중화를 위한 또 하나의 기틀이 마련되는 셈이다.

이렇듯 경매제도는 시대적 흐름과 사명에 따라 지속적으로 개선되고 있지만 아직도 중차대한 변화를 하나 남겨두고 있다. 경매제도를 현재의 서면입찰제가 아니라 한국자산관리공사의 공매처럼 전면 전자입찰제로 전환하는 것이다.

아직 이렇다 할 움직임이 없지만 현 경매제도 고수에 따른 불편함과 사회적 비용이 워낙 큰 탓에 전자입찰제에 대한 필요성이 대두되고 있어 그리 머지않아 전자입찰제 도입에 대한 논의가 가시화되지 않을까 한다.

부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표

뉴스레터 구독신청하기 목록 인쇄