부동산경매! 말소기준권리보다 늦어도 인수되는 권리는?

등록일 : 2020-01-28 조회수: 575

부동산경매! 말소기준권리보다 늦어도 인수되는 권리는?



오늘의 주제는 [부동산 경매] 법원경매로 낙찰 받을 경우 말소기준권리보다
늦어도 인수되는 권리가 어떤 게 있는지에 대한 질문입니다.

Q. [부동산 경매] 법원 경매로 낙찰 받을 경우 말소기준권리 보다 늦어도 인수되는 권리가 어떤게 있는지요?

A. 1)보증금을 1원이라도 배당받지 못한 선순위 임차인

부동산 경매에 있어서 말소기준권리보다 먼저 점유하고 있는 선순위임차인으로서
예를들어
*선순위 세입자(A)가 5천만원의 전세금을 지급하고 점유한 시점 : 2020년 2월 1일
*채무자(집주인 B)가 5천만원을 대출받은 시점 : 2020년 3월 1일 (C 은행)
*경매 진행 : 2020년 9월 1일

->상기 물건이 경매로 진행이 되면 이 세입자는 선순위 임차인으로서 자신의 전세금액 5천만원을 전부 보전받을때까지 낙찰자에게 점유할 수 있는 권리가 생깁니다. 이 권리를 대항력이라고 하는데
만일 상기 해당물건에 대한 시세가 4천만원이라고 가정하고 낙찰받은 금액이 4천만원이라고 하였을 경우, 선순위 세입자 A씨는 두가지의 선택을 할 수 있습니다.

첫 번째, 집행법원에 배당요구 신청을 하지 않는 경우인데 이 경우에 낙찰자가 선순위 세입자 A씨의 전세보증금 5천만원을 전액 변제를 해 줘야 하며, A씨는 자신의 5천만원을 변제 받을 때까지 거주할 수 있습니다.
두 번째, 선순위 A씨가 집행법원에 “배당요구신청”을 하게 되면 낙찰 금액에서 법원으로부터 배당을 받게 됩니다.
그러나 위에서 예를 든 것처럼 A씨의 전세보증금은 5천만원, 낙찰 금액은 4천만원이었을 때 임차인 A씨는 1천만원을 손실을 보기 때문에 임차인 A씨는 1천만원을 추가로 낙찰자로 하여금 보전을 받지 못하게 된다면 임차인은 해당 경매 물건에 계속적으로 점유할 수가 있습니다.
따라서 선순위임차인으로서 1원이라도 배당받지 못한 임차인에 해당하기 때문에 낙찰자가 인수주의에 있어서 인수를 해야 합니다.

A. 2)배당 요구 안한 선순위 전세권

선순위 전세권으로서 말소기준권리 이전부터 권리를 점유하고 있는자로서 집행법원에 배당요구를 하지 아니했다면 낙찰자는 선순위 전세금액을 떠안아야 합니다.

A.3)말소기준권리보다 앞선 가처분

말소기준권리보다 앞선 가처분이라 하는 것은 선순위 가처분을 말합니다. 보통 “부동산 처분금지 가처분”을 줄인 말로 보시면 되는데 경매물건에 있어서 선순위 가처분이 있는 물건은 현 소유자와 가처분자 사이에 소송에 따른 다툼의 결과에 따라서 가처분권자가 소송중 해당 경매 물건이 낙찰이 되었고, 낙찰 이후에 소송에서 가처분권자가 승소를 하였다면 낙찰자는 소유권일 잃게 됩니다. 그렇기 때문에 말소기준권리보다 먼저 앞선 “선순위 가처분”이 되어 있는 물건이 있다면 이 물건은 신중하게 물건에 접근하여야 합니다.
그러나 경매 물건 100건중 선순위 가처분이 있는 물건은 10건 미만이기 떄문에 경매 전무가가 아니라면 이러한 물건은 피하는게 좋습니다.

A.4)유치권은 말소주의와는 상관없이 무조건 인수해야 합니다.

유치권이라고 하는 것은 “다른 사람의 물건이나 유가 증권을 담보로 하여 빌려준 돈을 받을 때까지 그 물건이나 유가 증권을 맡아 둘 수 있는 권리” 라고 해서 경매 물건에서는 신축건물을 올리는 건축업자가 건축주에게 돈을 받지 못했을 경우에 건축비를 받을 때까지 건축업자는 그 물건을 합법적으로 점유를 함으로써 변제받을때까지 점유할 수 있는 권리입니다.
유치권은 말소기준권리와는 상관없이 유치권을 주장하고 있다면 낙찰자가 인수를 하여야 합니다.
물론 유치권자가 유치권였을 경우에만 유치권으로 인정이 되지만 현재는 허위의 유치권등이 가장 많이 존재하고 있습니다. 그러나 경매물건에서 유치권자라고 주장하는 사람들의 신고내역만 검토해서는 진정한 유치권인지 아닌지 알기는 어렵습니다.
참고로 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)
제⑤항 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.라고 규정하고 있기 때문에 이 규정 때문에 낙찰자(매수인)가 유치권자의 채권금액을 변제할 책임이 있기에
무조건 인수를 해야 하며 만일 유치권 신고가 들어온 경매 물건은 낙찰 받았다면 여러 가지 요소를 검토해서 민형사상의 조치를 동시에 취하여야 한다.

첫 번째, “유치권자로써 합법적으로 점유를 하고 있었는지” 검토하여야 합니다. 만일 유치권자가 점유 건물 외벽에 현수막으로 유치권자 누구가 건축비 얼마를 변제받지 못해서 본 건물을 점유중에 있다는 현수막을 점유의 한 방법으로서 합법적인 점유로 볼 수 있습니다.
그러나 해당 물건 출입구에 조직 폭력배를 동원해서 제3자의 출입을 막았다면 이것은 불법적인 점유의 방법이기 때문에 합법적인 점유의 이탈을 한 것이기 때문에 점유의 요건을 갖추지 못 한 것입니다.

두 번째, 견련성이 있는지를 검토하고
건물주와 건축업자간의 A라는 건물을 신축하다가 건물주가 건축대금을 주지 못한 건이 맞다면 견련성이 있는 것이며, B건물의 공사 대금은 다 변제 받았음에도 불구하고 건물주와 통정에 의하여 A건물에 대한 유치권이라고 주장을했다면 견련성이 없기 때문에 이 또한 유치권요소를 갖추지 못했음을 볼 수 있습니다.

세 번째, 변제기가 도래하였어야 하고
만일 진정한 유치권자이지만 변제기가 도래하지 않았다면 유치권 요건을 갖추지 못했기에 낙찰자가 소송에서 승소가 가능성이 많음.

그렇다면 유치권의 여러 요소들을 말씀 드렸는데 진정한 유치권인지, 혹은 허위의 유치권인지는 어떻게 검토를 할까요?
법원에서 현황조사서등에 위의 몇가지 요소가 잘 표기 되었을까요?
그렇지 않습니다.

유치권자가 법원에 유치권신고서를 제출할때는 금액, 계약기간등만 표기되어 신고가 되기 때문에 위에서 언급한 직접점유, 간접점유, 견련성, 변제기 도래, 유치권을 포기하겠다는 특약등의 배제가 있는 부분등은 응찰하려는 사람이 잘~~ 체크를 해야 합니다.

그래서 말소기준권리와는 상관없이 유치권은 진정한 유치권이든, 허위의 유치권이든 무조건 낙찰자가 인수를 해야 합니다.
낙찰자는 위의 서류들을 집행법원에서 사건 기록 열람 복사 신청을 해서 검토후 “유치권부존재” 소송을 통해서 배척을 해야 합니다.
또한 허위의 유치권자가 맞을 확률이 높다면 형사고소의 방법으로
“경매 입찰 방해죄”로 고소를 하여 유치권자로 하여금 유치권을 포기하게 하는 전략을 구사하는 방법으로 진행해야 한다는점 꼭 명심하시길 바랍니다.
이외에도 유체권의 배제 방법등이 몇가지 있으나 다음 시간에 설명하도록 하겠습니다.

A.5)말소기준권리보다 앞선 용익물건

용익물건에는 전세권, 지역권,지상권등이 있습니다.
지역권은 경매물건에서 활용되는 경우는 거의 본 경우가 없다고 보셔도 무방할 정도로 경매물건에서 혹은 제가 금융기관에서 실무를 오래 했지만 지역권 설정되어 있는 경우를 본 사례는 거의 없습니다.

부동산태인 칼럼니스트 경매아카데미 대표 신동휴 교수

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