농지가 경매와 공매로 경합되는 사례에서 어떻게 투자하면 되나?

등록일 : 2020-05-06 조회수: 1062

농지가 경매와 공매로 경합되는 사례에서 어떻게 투자하면 되나?



01 농지가 경매로 매각되는 경우에 대응 방법
(1) 농지의 경매 물건정보 내역

(출처:부동산태인)

(2) 농지를 경매로 입찰할 때 알고 있어야 할 내용과 소유권 취득하는 방법

이 농지는 일반 매매가 아니라 경매로 매각되므로 토지거래허가구역 내에 있는 농지라도 허가가 면제되므로 전매제한도 없다. 전매제한은 토지거래허가를 받는 농지만 해당된다. 그러나 농지가 1,000㎡ 이상이므로 농지취득자격증명을 받아야 한다. 경매에서 농지취득자격증명은 낙찰 받고 매각허가 전까지 제출해야 되므로 입찰하기 전에 화성시 장안면 사무소를 방문해서 확인해본 결과 가능하다는 통보를 받을 수 있었다.

경매와 공매절차에서 농취증을 언제까지 받아야 하나?
농지를 경매로 낙찰 받으면 매각허가 전까지 농취증을 제출해야 한다. 그렇지 않으면 매각불허가결정으로 보증금을 몰수당하게 된다. 공매로 낙찰 받으면 잔금납부 후 농취증을 첨부해서 소유권이전등기를 신청해야 한다. 만일 첨부하지 못하면 소유권이전등기를 할 수 없다.

이때 함께 확인해야 되는 사항이 농지 임차인 여부이다!
2013. 01. 01.부터 농지법 제24조의2 개정으로 농지 임차인 보호제도가 생겼기 때문이다. 농지 임차인이 대항요건(농지소재 시·구·읍·면의 장의 확인과 농지인도)을 갖추면 다음날 오전 0시부터 대항력이 있어서 인수할 수도 있다. 물론 말소기준 이후의 임차인이면 소멸되는 것은 주택임차인과 같지만 주택임차인처럼 배당요구로 우선해서 변제받을 권리는 없고, 대항력만 주장할 수 있다. 그래서 일반 매매로 매매되면 또는 경매절차에서 말소기준권리이전에 대항요건을 갖춘 경우 새로운 소유자에게 대항력을 주장할 수 있게 되었다. 이 농지는 채무자가 농사를 짓고 있고 임차인은 없다.
그리고 농지를 낙찰 받더라도 유의할 점이 ① 농지취득자격증명과 ② 대항력 있는 농지임차인 이외에도 한 가지가 더 있다.

공매와 경합해서 경매 매각절차가 진행되고 있다는 사실이다.
경매와 공매가 동시에 별다른 매각절차로 진행되는 경우 채권자 등은 별도로 각각 권리신고 및 배당요구를 해야 모든 배당절차에 참여가 가능하다. 두 절차에서 모두 낙찰자가 발생할 수 있지만 소유권 취득은 누가 먼저 낙찰 받았느냐? 와는 상관없이 먼저 잔금을 납부한 사람이 소유권을 취득한다. 이때 경매낙찰자가 먼저 잔금을 납부하면 공매집행기관에 공매중지요청서를 보내게 되므로 공매절차가 취소된다. 반면에 공매낙찰자가 먼저 납부하면 경매개시결정이 기각으로 경매절차가 종결되고 경매개시기입등기는 공매절차에서 촉탁으로 말소 된다.

이 농지는 시세가 1억2천만원 정도를 형성하고 있어서 8,100만원에 경매로 낙찰 받았고, 입찰보증금 영수증과 동시에 최고가매수신고인을 증명하는 서류를 받아 장안면 사무소에 농지취득자격증명서를 신청해서 적법하게 소유권을 취득할 수 있었던 물건이다.
그리고 공매절차는 다음 02번 사례와 같이 2012. 12. 06. 까지 진행되다가 남을 가망이 없어서 중지 되었다.

02 농지가 공매로 매각되는 경우에 대응 방법
(1) 농지의 온비드공매 물건정보 내역

(출처:온비드)

(2) 이 농지를 공매로 낙찰 받아 소유권을 취득하는 방법

공매와 경매가 경합할 때 잔금을 먼저 납부한 사람이 소유권을 가져가게 된다. 따라서 공매절차에서 낙찰 받고 경매 낙찰자보다 먼저 잔금을 납부했다면 공매낙찰자가 소유권을 취득하게 된다. 그런데 농지를 취득할 때 유의할 점이 농지취득자격증명서를 발급받는 문제인데 경매에서는 매각허가 전까지 제출하면 되지만, 공매에서는 소유권이전등기 신청 시 첨부해서 소유권을 이전받으면 된다. 그런데 간혹 공매 낙찰자가 사전에 확인하지 않고 대금납부 전에 확인하여 발급이 불가대상이라고 하면 소송을 통해 소유권을 취득할 수밖에 없는데 승소해서 소유권을 취득하기가 않다는 것이다.

잔금을 납부하고 농취증을 발급 받지 못한 상태에서 체납자의 매매행위는?
공매절차에서 농지를 매수하고 대금을 완납한 매수인이 농지취득자격증명을 발급 받지 못한 이상 여전히 소유권을 취득하지 못한 상태에 있었다고 봐야 하므로, 공매대상 농지의 원소유자가 그 농지에 관한 소유권자였다고 할 것이어서 원소유자가 체납액을 납부한 후 제3자에게 그 농지를 매도함으로써 그로부터 제3자 앞으로 경료된 소유권이전등기는 무권리자로부터 경료 받은 무효의 등기라고 볼 수 없다(대법 2000다65147).

부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표

뉴스레터 구독신청하기 목록 인쇄