매도인과 임대인이 화재로 계약을 이행하지 못할 때 손해배상 책임은?

등록일 : 2020-09-22 조회수: 485

매도인과 임대인이 화재로 계약을 이행하지 못할 때 손해배상 책임은?



계약 후 계약을 이행하는 과정에서 부동산이 화재가 나서 계약이행을 할 수 없을 때 어떻게 해야 할지를 민법이 정하고 있다. 먼저 누구의 잘못인가를 판단해야 한다.
① 매도자나 임대인이 불을 내서 멸실되었다면 이행불능(민법 제546조),
② 매도자나 임대인이 아니고 이웃집에서 불이 나서 옮겨 붙은 경우이거나 원인불명인 경우에는 채무자 위험부담주의(민법 제537조),
③ 매수자나 임차인이 잔금 전에 인테리어 공사를 하다가 불이나 멸실된 경우에는 채권자 위험부담주의(민법 제538조)라고 한다.

01 이행불능 시 계약해제와 손해배상책임은 누구에게 있을까?

이행불능과 해제(민법 제546조)는 채무자(매도인과 임대인 등)의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자(매수인과 임차인 등)는 계약을 해제할 수 있다. 반대로 채무자는 계약을 해제할 수 없고, 채권자의 처분에 따라야 한다.

여기서 채무의 이행불능이란 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라, 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다. 이와 같이 사회통념상 이행불능이라고 보기 위해서는 이행의 실현을 기대할 수 없는 객관적 사정이 충분히 인정되어야 하고, 특히 계약은 어디까지나 내용대로 지켜져야 하는 것이 원칙이므로, 채권자가 굳이 채무의 본래 내용대로의 이행을 구하고 있는 경우에는 쉽사리 채무의 이행이 불능으로 되었다고 보아서는 아니 된다(대법원 2016다200729 판결).

02 채무자 위험부담주의로 계약이 해제되면 손해배상책임이 없을까?

채무자 위험부담주의(민법 제537조)는 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다.

(1) 대법원 2008다98655 판결요지

가. 민법 제537조는 채무자위험부담주의를 채택하고 있는바, 쌍무계약에서 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 채무가 이행불능된 경우 채무자는 급부의무를 면함과 더불어 반대급부도 청구하지 못한다고 할 것이므로, 쌍방 급부가 없었던 경우에는 계약관계는 소멸하고 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되어 부당이득의 법리에 따라 반환 청구할 수 있다.
나. 매매 목적물이 경매절차에서 매각됨으로써 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 이행불능에 이르러 매매계약이 종료된 사안에서, 위험부담의 법리에 따라 매도인은 이미 지급받은 계약금을 반환하여야 하고 매수인은 목적물을 점유·사용함으로써 취득한 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다.

(2) 대법원 2016다9643 판결요지

가. 쌍무계약에서 계약 체결 후에 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 채무의 이행이 불가능하게 된 경우 채무자는 급부의무를 면함과 더불어 반대급부도 청구하지 못하므로, 쌍방 급부가 없었던 경우에는 계약관계는 소멸하고, 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되어 부당이득의 법리에 따라 반환청구할 수 있다.
나. 법령에 따라 토지분할에 행정관청의 분할허가를 받아야 하는 토지 중 일부를 특정하여 매매계약이 체결되었으나, 그 부분의 면적이 법령상 분할허가가 제한되는 토지분할 제한면적에 해당하여 분할이 불가능하다면, 매도인이 그 부분을 분할하여 소유권이전등기절차를 이행할 수 없으므로, 특별한 사정이 없는 한 매도인의 소유권이전등기의무는 이행이 불가능하다고 보아야 한다.

03 채권자 위험부담주의로 계약이 해제되면 손해배상책임은?

채권자귀책사유로 인한 이행불능(제538조)은 ① 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 채권자의 책임 있는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 있다. 채권자의 수령지체 중에 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에도 같다.
② 전항의 경우에 채무자는 자기의 채무를 면함으로써 이익을 얻은 때에는 이를 채권자에게 상환하여야 한다.

부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표

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