미등기 건물에 대하여 경매 신청이 가능할까

등록일 : 2020-10-06 조회수: 352

미등기 건물에 대하여 경매 신청이 가능할까



안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 미등기 건물에 대한 경매 절차 진행이 가능한지 여부에 대하여 살펴 보도록 하겠습니다.

잘 아시다시피 현행 법률 상 우리나라 부동산은 등기로써 권리관계를 공시하고 있습니다. 반드시 등기 명의자가 실 소유자 또는 권리자로 곧바로 확정된다거나 부동산 등기를 믿고 거래한 자를 실체적 권리관계와 상관없이 보호한다는 등기의 공신력은 인정되지 않으나, 상당한 증명력을 갖고 있는 것은 사실입니다.

한편, 경매 절차가 진행되는 경우, 해당 부동산의 등기사항전부증명서 갑구에 경매개시결정 등기가 경료됨으로써 해당 부동산에 대한 경매 절차가 진행되는지 여부가 공시됩니다.

그렇다면, 건물이 완성되었으나, 아직 사용승인을 받지 않은 경우 또는 상당히 건축이 되었으나 아직 완성단계에는 이르지 못 한 겅물 등 미등기 건물에 대해서는 경매 절차를 진행시킬 수 있을까요?

관련 법률을 살펴보면 다음과 같습니다.


민사집행법 제81조(첨부서류) ① 강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 다음 각 호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다.

1. 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기부등본
2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류
② 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 제1항 제2호 단서의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있다.
③ 제1항 제2호 단서의 경우에 건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때에는, 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있다.
④ 제3항의 경우에 법원은 집행관에게 그 조사를 하게 하여야 한다.
⑤ 강제관리를 하기 위하여 이미 부동산을 압류한 경우에 그 집행기록에 제1항 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류가 붙어 있으면 다시 그 서류를 붙이지 아니할 수 있다.

민법 제365조(저당지상의 건물에 대한 경매청구권) 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.

부동산등기법 제41조(신청서의 기재사항) ① 신청서에는 다음 각 호의 사항을 기재하고 신청인이 이에 기명날인하여야 한다.
1. 부동산의 소재와 지번
2. 지목과 면적
3. 신청인의 성명 또는 명칭과 주소
4. 대리인에 의하여 등기를 신청할 때에는 그 성명, 주소
5. 등기원인과 그 연월일
6. 등기의 목적
7. 등기소의 표시
8. 연월일
② 제1항 제3호의 규정에 의하여 등기권리자의 성명 또는 명칭을 기재함에 있어서는 등기권리자의 주민등록번호를 병기하여야 한다. 이 경우 등기권리자에게 주민등록번호가 없는 때에는 제41조의2의 규정에 의한 부동산등기용등록번호를 병기하여야 한다.
③ 제30조의 규정에 의한 등기를 신청함에 있어서는 법인 아닌 사단 또는 재단의 대표자나 관리인의 성명과 주소를 기재하는 외에 그의 주민등록번호를 병기하여야 한다.

​이에 관하여 판례는 사용승인이 없는 완공된 건물 뿐만 아니라 미완성된 건물도 채무자의 소유로 건물의 실질과 외관을 갖추고 지번, 구조, 면적 등이 건축 허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념 상 동일하다고 인정되는 경우에는 부동산 경매 절차를 이행할 수 있다고 판시하고 있습니다.

사실상 완성되어 보존등기를 경료한 건물과 다를 바가 없는 사용승인이 없는 완공된 건물은 그 채무자의 재산적 가치가 충분한 재산임은 자명하고, 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 등 건축물로써 최소한의 요건만 갖추어도 건축물로 보는 현행 법률의 태도에 비추어 보았을 때 상당히 건축이 진행된 미완성 건물 역시 재산적 가치가 충분한 재산이라 할 것이므로 이에 대한 경매 절차 진행이 가능하다는 판례의 태도는 일응 타당해보입니다. 다만, 주의할 점은 위와 같은 미완성 건물과는 달리 무허가 건물의 경우 현실적으로 경매 신청이 어렵다는 점입니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 테미스 박승재 변호사

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