매각허가와 매각불허가에 대한 불복방법

등록일 : 2020-11-24 조회수: 496

매각허가와 매각불허가에 대한 불복방법



매각허가에 대한 이의신청과 매각불허가에 대한 이의신청이 같은 것인가? 일단, 매각허가와 매각 불허가가 서로 다른 것을 이해해야 한다. 매각허가는 매도자(소유자)와 매수자(낙찰자)의 일종의 계약을 법원이 허가하는 것이고, 매각불허가는 허가하지 않는 것이기 때문이다. 따라서 매각허가에 대한 이의신청사유와 매각불허가에 대한 이의신청이 달라질 수 밖에 없다.

매각허가에 대한 이의신청은 매도자와 매수자의 계약을 파기해달라는 신청이 되는 것이고, 매각불허가에 대한 이의신청은 매도자와 매수자의 계약이 정당한 내용이니 계약을 허용해달라는 신청이 되기 때문이다.

이의신청의 방법은 매각허가나 불허가에 대해 항고하는 것이다. 항고의 실질적인 사유는 채무자나 소유자인 경우, 매각절차를 지연시키고자 하는 의도에서 비롯된다. 낙찰자는 잔금지급일 지연시키고자 하는 의도이거나 항고기간 중 재매각을 하려할 때 항고라는 제도를 활용하고자 한다. 채권자의 경우에서의 낙찰불허가 결정에 대한 항고는 잔금일 지연을 방지하고 채권을 조기에 회수하려는 목적이며, 낙찰허가 결정에 대한 항고는 저가에 낙찰되어 재경매를 하려하거나 다른 절차에 의해 유입(해당 부동산을 소유하는 것)이 필요한 경우이다.

매각허부결정에 대한 불복방법으로서는 즉시항고만 인정되고, 그 외의 통상의 항고 (민소법 제439조, 민집 제129조 1항)나 비송사사건절차법에 의한 항고는 허용되지 아니하며, 매각불허사유가 존재하는 때에도 집행에 관한 이의(민집 제16조)로 그 시정을 구할 수 없다.

즉시항고의 경우에는 집행정지의 효력이 있으나(민소법 제447조), 강제집행절차에 관한 재판에 대한 즉시항고에는 집행정지의 효력이 없다(집행법 제15조 6항). 형법처럼 형이 정지되는 효력이 없다는 것이며 강제집행 절차가 정지되는 것은 아니다는 말이다.

즉시항고는 결정이 있은 후 1주일 이내 (민집 제15조 2항) 해야 하며, 매각허부결정은 이해관계인이 출석하였는지 여부를 묻지 아니하고 이를 선고한 때 고지의 효력이 발생하고, 위 1주일의 기간은 매각허부결정선고일로부터 일률적으로 진행된다. 따라서, 위 1주일은 불변기간이다(민소법 제444조 2항).

즉시항고는 매각허부결정에 의하여 손해를 받을 가능성이 있는 이해관계인과 매각허가를 받은 매수인, 매각 불허가를 받은 최고자매수신고인에 한하여 할 수 있다 (민집 제129조 1항). 이해관계인은 압류채권자와 집행력있는 정본에 의한 배당요구권자, 채무자와 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 (민집 제90조 3호), 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자, 임차인 등이다. 여기서 소유자는 경매개시결정등기 당시의 소유자만 해당된다. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자는 경매신청기입등기 전에 기입된 권리자만이 이해관계인이 될 수 있다. 가처분권자, 가압류채권자, 예고등기 관련 제소자, 담보가등기권자는 여기서의 이해관계인이 될 수 없다. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자는 항고 전에 미리 권리신고를 경우에만 이해관계인이 된다. 즉, 경매기입등기일 이후의 저당권자는 매각허가결정일 전까지 그러한 사실을 증명해야 한다. 항고와 동시에 권리신고를 하는 경우에는 이해관계인이 될 수 없다. 임차인은 매각허가결정전에 권리신고를 한 경우에 한해 민집 제90조 4호의 이해관계인이 된다.

부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대 부동산학과 교수 김상범

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