소액임차인 보증금 범위 확대와 입찰자 주의사항

등록일 : 2021-06-15 조회수: 993

소액임차인 보증금 범위 확대와 입찰자 주의사항



주택임대차보호법 개정을 통해 지난 5월 11일부터 소액임차인 및 보증금 중 우선변제되는 일정액의 범위가 대폭 상향됐다. 더불어 소액임차인에 해당하는 지역별 권역도 약간의 조정이 이루어졌다.

우선 제1권역인 서울의 경우 소액임차인의 범위가 기존 1억1000만원 이하에서 1억5000만원 이하로 확대됐고, 보증금 중 우선변제되는 일정액은 3700만원 이하에서 5000만원 이하로 대폭 늘어났다.

제2권역은 수도권과밀억제권역・세종・용인・화성시에서 김포시가 새로 편입됐고, 소액임차인의 범위는 기존 1억원 이하에서 1억3000만원 이하로, 우선변제되는 일정액은 3400만원 이하에서 4300만원 이하로 늘어났다.

또한 제3권역에는 기존 광역시(군 제외)・안산・김포・광주・파주시에서 이천시와 평택시가 새롭게 편입됐고, 김포시는 제2권역으로 격상됐다. 더불어 소액임차인의 범위도 6000만원 이하에서 7000만원 이하로, 우선변제되는 일정액은 2000만원 이하에서 2300만원 이하로 늘어났다. 위 3권역을 제외한 나머지 기타지역(제4권역) 역시 소액임차인은 5000만원 이하에서 6000만원 이하로, 우선변제되는 일정액은 1700만원 이하에서 2000만원 이하로 늘어났다.

이번 소액임차인 범위 및 보증금 중 우선변제되는 일정액 상향은 주택가격 폭등에 동반한 전세가 급등으로 기존 수준으로는 소액임차인 보호에 미흡하다는 판단 하에 따른 조치인 것으로 보인다. 따라서 이번 개정의 가장 큰 수혜자는 임차인, 즉 소액임차인이라는 것에 이의를 제기할 사람을 없을 것이다.

또한 이번 개정으로 소액임차인의 보증금 중 우선변제되는 일정액이 최대 3700만원에서 5000만원으로 늘어남에 따라 대부분 임대차계약 유형이 보증부 월세인 원룸, 도시형생활주택 및 주거용 오피스텔 등의 임대차가 더욱 활성화될 것이라는 점에 의심의 여지가 없다. 소액임차인에 해당하면, 즉 서울 소재 주택의 경우 보증금이 1억5000만원 이하의 임차인이라면 경매로 처분된다 하더라도 최대 5000만원 이내에서 다른 어떤 권리보다 우선하여 변제를 받을 수 있기 때문이다.

다만 소액임차인에 해당하더라도 그 보증금 중 일정액이 무조건 우선변제 되는 것은 아니라는 점을 염두에 두어야 한다. 즉 임차주택이 경매로 매각이 될 때 다른 권리보다 우선하여 변제를 받기 위해서는 우선 대항요건(주민등록+점유)을 경매개시결정등기 전에 갖춰야 하고, 그 대항요건을 최소한 법원이 정해서 통지한 배당요구종기까지 유지하여야 하며, 반드시 배당요구종기 내에 배당요구를 해야 한다는 요건을 갖춰야 한다.

소액임차인의 보증금 중 우선변제되는 일정액을 초과하는 보증금, 예컨대 소액임차인의 보증금이 1억5000만원일 경우 우선변제되는 일정액 5000만원을 초과하는 나머지 1억원은 임대차계약서에 확정일자가 있어야 다른 권리와의 우선순위를 비교하여 변제받을 수 있음은 물론이다.

소액임차인의 범위 확대와 보증금 중 우선변제되는 일정액의 한도 상향은 경매 낙찰자 입장에서 소규모 임차주택에 대한 임차인의 명도를 다소 수월하게 해주는 이점은 있다. 이번 개정으로 상당수 임차인들이 소액임차인에 포함되고 더불어 보증금 중 우선변제 받는 일정액도 상향됐기 때문이다.

득이 있으면 실이 있는 법. 경매투자 시 자금부담이 더 커졌다는 점에서 별로 달갑지 않은 면도 있다. 금융기관 담보대출을 통해 LTV 또는 DTI 최대한도를 적용받는다고 해도 기존에는 서울 소재 주택의 경우 대출상한액에서 3700만원을 공제하면 됐으나, 이제는 5000만원을 공제하기 때문에 실제 대출액이 적어졌기 때문이다.

특히 단독주택이나 다가구주택은 공동주택과 달리 가구수에 따라 소액임차인의 보증금 중 일정액을 무조건적으로 공제하기 때문에 매수인 부담은 더 커졌다. 예컨대, 경매로 낙찰받고자 하는 다가구주택의 LTV, DTI를 고려한 대출한도가 7억원이라고 가정할 때 이 주택이 10가구로 구성돼 있다면 한가구당 5000만원씩 총 5억원을 공제하기 때문에 실제 대출이 가능한 금액은 2억원 밖에 안 된다. 기존에는 가구당 3700만원씩 총 3억7000만원을 공제한 결과 3억3000만원 대출이 가능했지만 우선변제되는 일정액 상향으로 공제범위가 1억3000만원이 더 많아져 그만큼 대출한도도 줄어들게 됐다. LTV나 DTI규제보다 더 무서운 복병이 된 셈이다.

부동산태인 칼럼니스트 ㈜이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수)
경매초보자를 위한 입문서 <손에 잡히는 경매> 저자

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