과거 경매사건자료에서 임차인 권리분석 힌트찾기

등록일 : 2021-07-06 조회수: 1186

과거 경매사건자료에서 임차인 권리분석 힌트찾기


최근 아파트 가격 상승에 따라 중대형 평수 오피스텔들도 반사적 이익을 보고 있습니다. 수도권내 아파트를 대체할수 있는 오피스텔들은 아파트와 더불어 꾸준히 가격상승이 되고 있습니다.

(출처 : 부동산태인)

수원 영통에 있는 계룡리슈빌 오피스텔이 경매로 나와 낙찰이 되었습니다. 전용면적이 29.38평으로 면적이 꽤 넓은 오피스텔입니다.

(출처 : 부동산태인)

말소기준권리보다 앞서 김** 세대가 전입되어 있습니다.

(출처 : 부동산태인)

세대주보다 앞서 전입신고한 세대원이 있습니다. 세대합가이므로 먼저 전입한 세대원이(최초전입자) 있다면 최초전입자 주민등록 날짜를 기준으로 대항력 여부를 판단해야 합니다.

(출처 : 부동산태인)

현황조사서 상 임차인 점유로 기록이 되어 있습니다. 외형상 선순위 임차인으로 보입니다. 배당요구를 하지 않았으므로 진정한 임차인이라면 보증금을 인수해야 합니다.
그러나, 이건의 경우 말소기준권리인 오케이저축은행의 근저당권이 꽤 많이 설정되어 있습니다. 그렇다면 김**세대는 임차인이 아닐 가능성이 있습니다. 근저당권자 측에 문의하여 대출당시 임차인으로 조사를 했는지 어떤지 확인을 해 보셔야 합니다.
(출처 : 부동산태인)

선순위 임차인 진정성 여부에 대해 채권자측과 접촉하여 정보를 알아내는 방법도 있고 이 사건과 같이 과거경매사건을 통해 알아볼 수 있는 경우도 있습니다. 과거사건여부는 부동산태인에서는 위와같이 과거사건이 있다면 사건번호를 알려주고 있으니 참고하시면 되고, 직접 확인하신다면 등기사항전부증명서를 통해 경매사건번호를 확인할수 있겠습니다.

(출처 : 부동산태인)

2018년도에 경매가 진행되었다 2019년 4월에 기각된적이 있습니다. 경매가 진행되는 과정에 기각이 되어 경매정보사이트에는 데이터가 남아 있습니다.

(출처 : 부동산태인)

현재 진행되는 경매사건 현황조사서에는 임차인 점유로 되어 있었는데 과거사건에서 현황조사서에는 채무자 겸 소유자의 배우자로 나와 있습니다. 그렇다면 부부관계이므로 임대차는 성립하지 않습니다.

(출처 : 네이버 부동산)

실거래가 분포를 보니 2020년 하반기부터 가격상승이 된 것을 알수 있습니다. 현재 시세도 3억중반대는 되는 것으로 보입니다. 2.76억에 낙찰이 되었으므로 어느정도는 저렴하게 취득한 셈입니다.
한 물건에 경매가 2회 이상 진행되는 경우들이 종종 있고 과거자료를 통해 점유자 현황, 임차인 보증금 등 권리분석에 도움될 만한 힌트들을 얻을수 있으니 비슷한 케이스의 물건이 있다면 잘 활용해 보시기 바랍니다.

부동산태인 칼럼니스트 타워우리부동산중개사무소 우광연 대표

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