농지 입찰전에 꼭 알아두세요(7.3 농지법 개정)

등록일 : 2021-08-31 조회수: 614

농지 입찰전에 꼭 알아두세요(7.3 농지법 개정)

경매로 전,답을 낙찰받게 되면 7일내에 농지취등자격증명원 (이하 농취증)을 해당 경매계에 제출해야 매각이 허가되고 제출하지 못하면 매각이 허가되지 않고 입찰당시 제공했던 보증금은 몰수당합니다.

이번에 개정된 농지법을 읽어보면 앞으로 농취증 발급받기가 현행보다 훨씬 더 까다로워 보입니다.

농업진흥지역내 주말 체험 영농목적 농지취득 제한
(우량 토지를 300평씩 쪼개서 사지 말라는 취지로 보이네요.)

또한, 300평 이하 농지 취득시 주말체험 영농목적으로 지금까지 농업경영계획서 제출을 요구하지 않았지만, 이제는 제출해야 합니다.

농업경영계획서 작성 시 직업·영농경력·영농거리를 반드시 기재하고 관련 증명서류 제출도 의무화됩니다.
(증명서류;재직증명서, 자금조달계획서)

소유자별 공유지분의 비율과 각자가 취득하려는 농지 위치를 특정하여 관련 증명자료(예시:약정서 및 도면자료)를 제출해야 하며, 농지위원회의 심의도 의무화할 계획이라고 하는데요.
경매로 지분매각 토지를 낙찰받아 공유지분자의 약정서를 받기란 거의 불가능에 가깝고 낙찰받은 후에 농지 위치를 특정하는 측량을 할 수 있다는 점에서 뭔가 경매의 특수성을 고려해주어야 한다고 보입니다.

또한, 농지취득자격심사 기간이 만약 일주일을 넘긴다면 낙찰자는 농취증을 7일 이내에 제출치 못해 발을 동동 구르는 일이 일어날 수도 있습니다.

농지는 농업법인 외 법인의 취득을 엄격히 제한해왔는데요.
이제 농업법인이라고 하더라도 부동산업 등 목적 외 사업을 하거나 1년 이상 미운영, 시정명령 3회 이상 미이행 시 농지 추가취득을 제한할 수 있습니다.

영농 지원받은 농업법인이 땅 투기의 온상으로 지목되어 7.3 농지법 개정 이후 농지에 대한 대출규제도 뒤따를 것으로 예상합니다.

토지거래 허가지역, 주택거래 허가지역 내 부동산이 경매로 매각되면 허가절차를 받지 않고 매입이 가능합니다.

그 이유는 민사집행법에 따라 진행되는 경매절차는 낙찰받고 7일 이내에 매각허가 7일 이내에 매각허가결정을 해야 하는데 그사이에 거래 허가받는 기간을 추가할 수 없기 때문입니다.

(출처 : 부동산태인)

농취증 담당자가 경매로 낙찰받으면 7일내에 농취증을 발급해 줄 것인가? 지분매각의 경우 공유자의 약정서를 제출하라고 한다면 어떻게 대응할 것인가? 실무에서 많은 혼선이 예상됩니다.

1. 농지법

< 농지 취득자격 심사 강화 >

ㅇ 지자체가 농지 취득자격 심사 과정에서 신청인의 농업경영계획 실현 가능성을 자세히 판단할 수 있도록 정보제공 의무를 명확히 한다.

- 농지를 취득하려는 자가 농업경영계획서 작성* 시 직업·영농경력·영농거리를 반드시 기재하도록 하고, 관련 증명서류 제출**도 의무화한다.

* (현행) 취득 면적, 노동력ㆍ농업 기계 등 확보 방안, 소유농지 이용실태 → (개정) 농지취득자격증명을 발급받으려는 자의 직업, 영농경력, 영농거리 추가
** (예시) 재직증명서, 농업경영체등록증, 자금조달계획서 등

- 농업경영계획서의 의무 기재 사항을 기재하지 않거나 첨부해야 할 증명서류를 제출하지 않은 경우, 농지취득자격증명 발급이 제한된다.

ㅇ 또한, 현행 지자체 담당자 단독 심사체계를 보완하기 위해 시·구·읍·면에 농지위원회를 설치할 수 있는 근거가 마련되며, 투기우려지역 등에서 농지 취득 시 지자체 농지위원회 심의*를 거치도록 의무화된다.

* [지자체 농지위원회 심의대상(안)] 토지거래허가구역 및 그 연접지역, 농업법인, 1필지 공유취득, 관외 거주자 신규 취득

ㅇ 우량농지 보전 및 세분화 방지를 위해 농업진흥지역 내 농지의 주말ㆍ체험영농 목적 취득을 제한하고,

- 주말·체험영농 목적으로 농업진흥지역 외 농지를 취득하려는 경우에도 주말·체험 농업경영계획서를 작성하여 농지 취득자격 심사를 받도록 한다.

ㅇ 지자체가 1필지 공유소유자의 최대인원수를 7인 이하의 범위에서 조례로 정할 수 있도록 법적 근거를 마련하고, 조례로 정한 수를 초과할 시 농지취득자격증명 발급을 제한할 수 있도록 한다.

- 소유자별 공유 지분의 비율과 각자가 취득하려는 농지 위치를 특정하여 관련 증명자료(예시: 약정서 및 도면자료)를 제출해야 하며, 농지위원회 심의도 의무화할 계획이다.

ㅇ 농업법인이 부동산업 등 목적 외 사업을 영위하거나 1년 이상 미운영, 시정명령 3회 이상 미이행 시 농지 추가 취득을 제한할 수 있도록 한다.

< 농지 취득이후 사후관리 및 제재 강화 >

ㅇ 농지 취득 이후에도 지자체가 매년 1회 이상 농지 소유·이용 현황을 확인하도록 농지이용실태조사를 의무화한다.

* 조사결과, 농지 불법 소유·임대차, 무단휴경 등 농지법 위반행위에 대해서는 청문 절차 등을 거쳐 농지 처분의무 부과 등 행정조치와 함께 고발조치 병행

ㅇ 투기목적 취득 농지에 대한 강제처분 신속 절차를 신설한다.

- 거짓이나 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받거나 법상 허용되지 않은 부동산업을 영위한 농업법인에게 신속한 강제처분이 되도록 1년의 처분 의무기간 없이 즉시 처분명령을 내리도록 개선한다.

ㅇ 강제처분의 실효성 제고를 위해 이행강제금을 상향 조정한다.

- 처분명령 미이행 시 매년 부과할 수 있는 이행강제금의 산출 기준(토지가액)을 현행 공시지가 기준에서 공시지가와 감정평가액 중 높은 가격으로 부과할 수 있도록 변경하고,

- 부과수준도 20%에서 25%로 상향하며, ‘불법 전용 등으로 원상회복명령을 받은 후 원상회복을 아니한 자’에게도 이행강제금이 부과된다.

ㅇ 농지 관련 불법행위에 대한 제재가 강화된다.
- 농지 불법 취득·임대차 등에 대한 위반사실을 알고도 권유하거나 중개하는 행위, 중개업소에 대한 광고행위가 금지된다.

* 위반 시 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금

- 또한, 농지법을 위반할 목적으로 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받은 자에 대해 부과되는 벌금형이 현행 5천만원 이하에서 해당 토지의 개별공시지가에 따른 토지가액에 해당하는 금액으로 상향되고,

* (현행) 5년이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금 → (개정) 5년이하 징역 또는 해당 토지의 개별공시지가에 따른 토지가액에 해당하는 금액 이하의 벌금

- 불법 위탁경영, 임대차 등에 대한 벌칙도 현행 ‘1천만원 이하 벌금’에서 ‘2천만원 이하 벌금’으로 상향된다.

* (현행) 1천만원 이하 벌금 → (개정) 2천만원 이하의 벌금

ㅇ 상속이나 이농에 따라 농지를 소유한 자가 그 농지를 정당한 사유*없이 농업경영에 이용하지 않을 경우 농지 처분 의무를 부과할 수 있는 근거가 명확해진다.

* 타인에게 임대하거나 한국농어촌공사(농지은행)에 위탁하여 임대 등

< 농지관리 행정체계 확충 >

ㅇ 농지 관련 정보를 종합적ㆍ체계적으로 관리할 수 있도록 세대별로 관리 중인 ‘농지원부’를 필지별 ‘농지대장’으로 전면 개편한다.

ㅇ 농지 소유자 또는 임차인은 농지의 임대차계약 체결ㆍ변경ㆍ해제 시, 농축산물 생산시설 설치 등 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 시·구·읍·면의 장에게 농지대장의 변경을 신청해야 하며,

- 농지 임대차계약 신고를 거짓으로 할 경우 500만원 이하, 신고를 하지 않을 경우에는 300만원 이하의 과태료가 부과된다.

2. 농어업경영체법

< 농업법인의 설립‧운영 규제 강화 >

ㅇ 농업법인 설립 前 지자체가 사업 범위 등을 심사하여 농업법인 설립단계부터 제도의 취지에 적합한 법인이 설립되도록 사전신고제가 도입된다.

* (현행) 법인 설립등기 後 설립 사실을 지자체에 통지

→ (개정) 법인 설립등기 前 지자체에 사전 신고

- 시·군·구에서는 심사 결과 적격인 경우 신고확인증을 발급하고, 법인은 발급된 신고확인증을 설립등기 시 제출하여야 한다.

ㅇ 농업법인 실태조사의 실효성을 강화하기 위해 타 기관이 보유한 과세자료 및 부동산 거래신고자료 등의 요청 근거를 신설하였으며, 조사 주기를 현행 3년에서 1년으로 단축할 계획이다.

< 농업법인이 부동산업 영위 시 벌칙‧과징금 부과 >

ㅇ 농업법인이 할 수 없는 사업으로 농지를 활용 또는 전용한 부동산업*을 법률에 명시하고,

* 농어촌 관광휴양사업 영위를 위한 토지‧시설의 임대는 예외적으로 허용하되, 토지‧시설의 분양은 불허

- 금지된 부동산업을 영위할 경우 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금과 부당이득 환수를 위한 과징금*이 부과된다.

ⅰ) 부동산 개발업 영위 : 해당 농지의 양도 차액 범위 내에서 부과
ⅱ) 임대업 영위 : 해당 농지 임대를 통한 임대료 범위 내에서 부과3. 농어촌공사법

ㅇ 한국농어촌공사에 기존의 농지은행사업 뿐만 아니라 농지 현황조사 및 정보분석 기능을 수행하는 농지은행관리원을 설치할 수 있는 근거가 마련되었다.

- 농지은행관리원은 매년 전국 농지의 소유·이용 상황 등을 상시 조사하고, 농지 관련 정보를 총괄적으로 수집, 분석, 관리하여 지자체의 농지 취득 자격 심사부터 이용실태조사 등 사후관리까지 농지 행정 업무를 지원하는 역할을 담당하게 될 예정이다.

□ 농지법 및 농어업경영체법 개정내용 중 하위법령 마련이 필요없는 벌칙 규정 등은 공포 후 즉시 시행하고, 그 외 사항은 공포후 9개월 또는 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.

ㅇ 특히, 농업진흥지역 내 농지의 주말·체험영농 목적으로 취득 금지, 해산명령청구요건에 해당하는 농업법인의 농지 추가취득 금지, 금지된 부동산업을 영위한 농업법인에 대한 벌칙 등은 공포한 날부터 즉시 적용된다.

□ 김현수 농식품부 장관은 “이번 법률안 통과로 인해 농지 취득자격 심사 및 사후관리 강화, 불법행위에 대한 제재 강화, 부동산업 영위 불법 농업법인의 설립·운영 규제 강화, 부당이득 환수 등 농지투기 근절을 위한 제도적 기반이 마련되었다.”라고 하면서,

ㅇ “이번 개정 법률안의 실효성을 확보하기 위해 하위법령을 제때 마련하고, 개정사항을 차질없이 추진하여 농지가 농업생산요소로서의 본래 기능을 되찾는 계기가 될 수 있도록 최선의 노력을 다하겠다.”라고 밝혔다.

부동산태인 칼럼니스트 왕초보 부동산 경매왕 저자 김지혜

뉴스레터 구독신청하기 목록 인쇄