신탁재산에서 공매 입찰과 NPL로 우선수익권을 매수할 때 유의할 점

등록일 : 2023-07-04 조회수: 744

신탁재산에서 공매 입찰과 NPL로 우선수익권을 매수할 때 유의할 점



01 법 개정 전 지방세법, 종합부동산세법, 부가가치세법에 따른 판례

(1) 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다67593 판결
신탁법 제1조 제2항의 취지에 따르면 신탁법에 의한 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되고 위탁자와의 내부 관계에서 그 소유권이 위탁자에게 유보된 것이 아닌 점, 신탁법 제21조 제1항은 신탁의 목적을 원활하게 달성하기 위하여 신탁재산의 독립성을 보장하는 데 그 입법 취지가 있는 점 등을 종합적으로 고려하면, 신탁법 제21조 제1항 단서에서 예외적으로 신탁재산에 대하여 강제집행 또는 경매를 할 수 있다고 규정한 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리’에는 수탁자를 채무자로 하는 것만이 포함되며, 위탁자를 채무자로 하는 것은 여기에 포함되지 아니한다고 할 것이다. ⇨ 법 개정 전에는 수탁자가 납세의무자였기 때문임.

(2) 대법원 2017. 8. 29. 선고 2016다224961 판결
구 지방세법(2014. 1. 1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것) 제107조 제2항 제5호는 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산에 대해 수탁자가 아닌 위탁자를 재산세의 납세의무자로 규정하고 있고, 신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대하여 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에만 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 허용하고 있다. 그런데 위탁자가 수탁자에게 부동산의 소유권을 이전함으로써 당사자 사이에 신탁법에 따른 신탁관계가 설정되는 경우 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되어 신탁 후에는 더 이상 위탁자의 재산으로 볼 수 없을 뿐 아니라, 신탁 이후의 신탁재산에 대하여 위탁자를 납세의무자로 하여 부과된 재산세는 신탁법 제22조 제1항에서 정한 ‘신탁 전의 원인으로 발생한 권리’에 해당된다고 볼 수 없고, 이러한 재산세는 같은 항이 규정한 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리’에도 포함되지 않으므로, 그 조세채권에 기하여는 수탁자 명의의 신탁재산에 대하여 압류하거나 그 신탁재산에 대한 집행법원의 경매 절차에서 배당받을 수 없다.

02 법 개정 후 지방세법, 종합부동산세법, 부가가치세법상 신탁재산 수탁자의 물적납세의무

(1) 지방세법 제119조의 2 [신탁재산 수탁자의 물적납세의무(2020. 12. 29 제목 개정)]
제1항 신탁재산의 위탁자가 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 재산세·가산금 또는 체납처분비를 체납한 경우로서 그 위탁자의 다른 재산에 대하여 체납처분을 하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때는 해당 신탁재산의 수탁자는 그 신탁재산으로써 위탁자의 재산세 등을 납부할 의무가 있다(2020. 12. 29. 개정).

1. 신탁설정일 이후에 지방세기본법 제71조 제1항에 따른 법정기일이 도래하는 재산세 또는 가산금으로서 해당 신탁재산과 관련하여 발생한 것.
2. 제1호의 금액에 대한 체납처분 과정에서 발생한 체납처분비(2020.12.29. 개정)

제2항 제1항에 따라 수탁자로부터 납세의무자의 재산세 등을 징수하려는 지방자치단체의 장은 다음 각호의 사항을 적은 납부통지서를 수탁자에게 고지하여야 한다.
1. 재산세 등의 과세표준, 세액 및 그 산출 근거
2. 재산세 등의 납부기한
3. 그 밖에 재산세 등의 징수를 위하여 필요한 사항

제3항 제2항에 따른 고지가 있은 후 납세의무자인 위탁자가 신탁의 이익을 받을 권리를 포기 또는 이전하거나 신탁재산을 양도하는 등의 경우에도 제2항에 따라 고지된 부분에 대한 납세의무에는 영향을 미치지 아니한다.

제4항 신탁재산의 수탁자가 변경되는 경우에 새로운 수탁자는 제2항에 따라 이전의 수탁자에게 고지된 납세의무를 승계한다.

제5항 지방자치단체의 장은 최초의 수탁자에 대한 신탁 설정일을 기준으로 제1항에 따라 그 신탁재산에 대한 현재 수탁자에게 납세의무자의 재산세 등을 징수할 수 있다.

제6항 신탁재산에 대하여 지방세징수법에 따라 체납처분을 하는 경우 지방세기본법 제71조 제1항에도 불구하고 수탁자는 신탁법 제48조 제1항에 따른 신탁재산의 보존 및 개량을 위하여 지출한 필요비 또는 유익비의 우선변제를 받을 권리가 있다.

제7항 제1항부터 제6항까지에서 규정한 사항 외에 물적납세의무의 적용에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다[전문개정 2020. 12. 29.].

부칙 <법률 제17760호, 2020. 12. 29.> 부칙
제1조(시행일) 이 법은 2021년 1월 1일부터 시행한다.

(2) 종합부동산세법 제7조의 2 [신탁주택 관련 수탁자의 물적납세의무(2020. 12. 29 신설)]

신탁주택의 위탁자가 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 종합부동산세 또는 강제 징수비를 체납한 경우로서 그 위탁자의 다른 재산에 대하여 강제징수를 하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때는 해당 신탁주택의 수탁자는 그 신탁주택으로써 위탁자의 종합부동산세 등을 납부할 의무가 있다.(2020.12.29 신설)
1. 신탁 설정일 이후에 「국세기본법」 제35조 제2항에 따른 법정기일이 도래하는 종합부동산세로서 해당 신탁주택과 관련하여 발생한 것(2020.12.29 신설)
2. 제1호의 금액에 대한 강제징수 과정에서 발생한 강제 징수비(2020.12.29. 신설)

이와 같은 규정은 종합부동산세법 제12조의 2 [신탁토지 관련 수탁자의 물적납세의무(2020.12.29. 신설)]에도 똑같이 적용된다.

(3) 종합부동산세법 제16조의2 [물적납세의무에 대한 납부 특례]

제1항 제7조 제2항 또는 제12조 제2항에 따라 종합부동산세를 납부하여야 하는 위탁자의 관할 세무서장은 제7조의2 또는 제12조의2에 따라 수탁자로부터 위탁자의 종합부동산세 등을 징수하려면 다음 각호의 사항을 적은 납부고지서를 수탁자에게 발급하여야 한다. 이 경우 수탁자의 주소 또는 거소를 관할하는 세무서장과 위탁자에게 그 사실을 통지하여야 한다.
1. 종합부동산세 등의 과세기간, 세액 및 그 산출 근거
2. 납부하여야 할 기한 및 납부 장소
3. 그 밖에 종합부동산세 등의 징수를 위하여 필요한 사항

다음 제2항에서 제6항 내용은 앞의 재산세 (1) 지방세법 제119조의 2[신탁재산 수탁자의 물적납세의무 내용과 같으므로 생략함.
부칙 <법률 제17760호, 2020. 12. 29.> 부칙
제1조(시행일) 이 법은 2021년 1월 1일부터 시행한다.

(4) 부가가치세법 제3조의 2 [신탁 관련 제2차 납세의무 및 물적납세의무(2020. 12. 22. 제목 개정)]

- 이 내용도 앞의 지방세 법상 재산세 당해서와 종합부동산세 당해서와 마찬가지로 2021년 1월 1일부터 개정되어 시행 중이다.

03 부동산신탁과 수탁자의 신탁 관련 물적납세의무

수탁자의 물적납세의무는 처음으로 2018년 부가가치세에 도입되었다가 현재는 재산세 및 종합부동산세까지 그 적용 범위가 확대되었다. 수탁자의 물적납세의무는 부가가치세법, 지방세법, 종합부동산세법에 규정되어 있는데, 그 내용은 모두 같다. 즉 부가가치세법은 2018년 도입되었고, 지방세법과 종합부동산세법은 2021년 1월 1일부터 적용된다.
수탁자가 신탁 관련 물적납세의무를 지기 위해서는 ① 신탁 설정일 이후에 ② 법정기일이 도래하는 부가가치세, 재산세, 종합부동산세 또는 가산금으로서 ③ 해당 신탁재산과 관련하여 발생한 것이 체납되어야 하고 ④ 납세의무자에게 신탁재산이 있어야 하며, ⑤ 그 납세의무자의 다른 재산에 대하여 강제징수를 하여도 징수할 금액에 미치지 못하여야 하고, ⑥ 그 신탁재산으로써만 납세의무를 부담한다.
다시 정리해보면 ① 신탁설정일 전에 법정기일이 도래한 부가가치세, 재산세, 종합부동산세는 물적납세의무를 부담시킬 수 없다. ② 신탁된 재산에서 발생한 것이 체납되어야만 물적납세의무를 부담시킬 수 있고, 신탁되지 않은 위탁자의 재산을 가지고 수탁자에게 물적납세의무를 부담시킬 수 없다. ③ 위탁자에게 신탁재산이 현존하여야 한다. 물적납세의무 고지 전 공매 등으로 신탁재산이 매각된 경우에는 수탁자는 물적납세의무를 지지 않는다.
⇨ 세무서장 등은 납부통지서를 수탁자에게 고지하여야 한다. 따라서 납부통지서가 수탁자에게 송달되기 전까지는 수탁자는 물적납세의무를 지지 않는다. 따라서 세무서장 등은 신탁공매로 매각되기 전까지 수탁자에게 위탁자가 체납한 재산세, 종부세, 부가가치세 등을 통지해야만 배당에 참여할 수 있고, 통지 후에 수탁자의 지위를 승계한 자 역시 위탁자의 체납세액을 승계한 것으로 본다.

04 신탁재산 수탁자의 물적납세의무로 신탁공매 공고문에 추가되는 문구

공매 목전 부동산에 대한 매도자를 납부 의무자로 하는 재산세, 종합부동산세, 교통유발부담금은 소유권 이전일을 기준으로 그 이전 재산세, 종합부동산세, 교통유발부담금은 매도인(당사)이 매매대금에서 정산 납부하기로 함. (핵심정리 1. 법 개정 전 2020년 12월 31일까지 매각되는 신탁공매 물건은 수탁자가 납세의무자).
단, 2021년 이후 부과되는 재산세 및 종합부동산세는 매도인에게 지급 책임이 없으며, 매수인의 책임으로 한다. 매도인(당사)이 부담하는 재산세 및 종합부동산세가 2021년 이후 부과되는 재산세 및 종합부동산세일 경우, 매도인(당사)은 지방세법 및 종합부동산세법에 따라 관할관공서가 매도인(당사)에게 서면으로 납부요청을 하여 매도인(당사)에게 물적 납부 의무가 발생한 경우에만 신탁재산의 범위에서 지급하기로 한다. (핵심정리 2. 법 개정 후 2021년 1월 1일부터 매각되는 신탁공매 물건에서 위탁자가 체납한 재산세, 종합부동산세 등을 수탁자의 물적납세의무로 징수하려면 신탁공매로 매각되기 전 또는 수탁자가 변경되기 전에 위탁자가 체납한 납부고지서 내역 등을 수탁자에게 통지하여야 한다. 이 경우 수탁자의 주소 또는 거소를 관할하는 세무서장 등과 위탁자에게 그 사실을 통지하여야 한다.).
그러나 이와 다른 매각조건으로 매각되기도 하니 신탁공매 공고문과 공매담당자를 통해 확인하고 입찰해야 한다

05 신탁재산에서 우선수익권 양도 및 질권설정

신탁의 경우 위탁자가 수익자가 되고, 대출금융기관이 제1순위 우선수익자, 건설사 등이 제2순위 우선순위 우선수익자 등이 된다.
위탁자는 자신의 채무를 담보하기 위하여 자신이 가지는 수익권을 양도하거나 질권을 설정하기도 하고, 채권자에게 후순위 우선수익권을 설정하기도 한다.
그래서 채무의 담보로 우선수익권을 설정하는 경우라면 자신보다 선순위 우선수익자가 있는지, 존재하면 몇 명이고, 설정 금액은 얼마인지 등을 확인하고 설정해야 한다.
우선수익권을 NPL로 투자하는 경우도 마찬가지이다.
따라서 신탁공매 물건에 입찰하거나 우선수익권을 NPL로 매수하는 경우 수탁자의 물적납세의무로 납부고지서가 수탁자에게 통지된 사실 여부를 확인하고, 있다면 매각대금에서 2순위로 공제해서 매수인이 인수하지 않아도 되는지 또는 매수인 부담으로 매각되는 지 등을 확인하고 입찰해야 한다.
본인이 신탁기관에 확인한 결과 대부분 매각되기 전에 세무서장 등으로부터 납부고지서를 수령한 경우, 매각대금에서 공제한다는 이야기를 들을 수 있었다. 하지만, 신탁공매를 진행하는 매각기관마다 다를 수 있으니 신탁공매 집행기관과 신탁공매 공고문을 확인하고 판단해야 한다.
왜냐하면 세무관서 등의 납부고지서가 통지되고 나서, 새로이 소유권을 취득한 자는 위탁자의 체납세액을 인수할 수도 있기 때문이다.
이 내용은 신탁재산에서 우선수익권을 NPL로 매수하는 분들을 상담해 주다가 알게 된 사실로 이런 사실은 신탁공매 물건에 입찰하거나 신탁재산에서 우선수익권을 NPL로 매수할 때 꼭 확인할 필요가 있을 것으로 판단되기 때문이다.

부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표

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