부동산 인도명령 총정리 1

등록일 : 2023-07-25 조회수: 555

부동산 인도명령 총정리 1

목차
총정리 1
1. 인도명령이란?
2. 인도명령 신청
3. 인도명령 신청자
4. 인도명령의 상대방

총정리 2
5. 신청서류
6. 정당한 점유권원의 종류와 입증책임
7. 인도명령 결정 및 송달

총정리 3
8. 인도집행
9. 인도집행 시 부재중이거나 문을 열어주지 않는 경우
10. 인도집행 시 물건을 들어내는 경우의 물건목록 작성
11. 인도집행 시 경매부동산내 압류 또는 가처분된 물건이 있을 경우
12. 인도집행 시 점유자가 대응하는 방법

1. 인도명령이란?
  • 매수인이 낙찰대금을 전액 납부한 후에는 소유자에 대하여 낙찰부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나 소유자가 임의로 인도하지 않을 경우에 매수인이 신청하는 것으로서
  • 강제집행에 있어서 집행법원이 결정으로서 내리는 명령
  • 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 낙찰부동산을 강제로 낙찰자에게 인도하도록 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령에 의하여 부동산을 인도받을 수 있음 (민집 제136조)

2. 인도명령 신청
  • 잔금을 납부한 매수인이 6개월이내에 소유자, 채무자, 부동산 점유자에 대하여 인도명령을 신청
  • 신청서는 경매사건이 있었던 그 법원에 제출

3. 인도명령 신청자
  • 잔금을 납부한 매수인1) 및 매수인의 일반승계인 (상속인)이 신청할 수 있으며, 특별승계인(경락받은 부동산을 매수한 새로운 소유자)은 신청할 수 없음(대법원 1966. 9. 10. 자 66마713 결정 승계에 의한 부동산 인도명령2))
1) 민사집행법 제647조 (경락인의 부동산인도 청구등) ①경락인은 대금전액을 지급한 후가 아니면 부동산의 인도를 청구하지 못한다.
2) 판례요약 : 경매부동산의 인도청구는 경락인에게 허용된 경매절차상의 권리에 속하는 것이므로 제3자가 경락인으로부터 경락부동산의 소유권을 취득하였다 하더라도 그 제3자가 승계를 이유로 위 법조에 규정된 인도청구를 할 수 없다.

4. 인도명령의 상대방
  • 소유자, 채무자 등 매수인에게 대항할 수 없는 모든 부동산 점유자
  • 예를 들어, 소유자나 채무자의 일반승계인 (호적등본 또는 법인등기부등본 첨부)도 인도명령의 대상
  • 구법(민사소송법)에서는 압류의 효력이 시작된 날 즉, 경매기입등기일 이후의 점유자에 한정했으나, 신법(민사집행법)은 점유의 시작일에 관계없이 모든 점유자로 확대. 즉, 최선순위 담보권 이전부터 점유를 시작한 점유자라도 대상이 됨.
  • 단, 낙찰자에 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 경우 (예컨대, 대항력있는 선순위 임차인)에는 인도명령의 대상이 아님
  • 소유자나 채무자의 동거가족, 채무자를 위하여 부동산을 소지하는 자(즉, 보조자, 명의신탁 점유자 등), 점유보조자 (피용인, 법인인 채무자의 기관 등), 신의칙상 채무자와 동일하게 취급되는 자 (점유자가 채무자의 근친자, 집행방해의 목적으로 채무자와 공모한 점유자 등)도 대상. 여기서 간접점유자는 포함되지 않고 직접점유자만 대상이 됨
  • 매수인이 매각대금을 납부하고 일단 경매목적물은 인도받은 후에 새로이 점유를 개시한 자에 대해서는 인도명령을 신청할 수 없음. 목적물을 인도받았다는 것은 경매절차의 완결을 의미하기에 경매절차의 하나인 인도명령제도를 활용할 수 없기 때문임. 이 경우에는 명도소송을 활용해야 함
  • 인도명령을 활용하여 부동산을 인도받은 경우에도 기존 또는 새로운 점유자에 대하여 인도명령을 활용할 수 없음
  • 입찰기록 서류에 기록이 없는 점유자를 대상으로 하는 경우, 심문하게 되는데 (민집 제136조 4항), 만일 이미 심문하였거나, 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원이 없음이 명백하거나, 심문에 불응할 경우 심문 없이 인도를 명함. (동 5항)
  • 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 자(① 대항력있는 임차인, ② 유치권자, ③ 법정지상권자 등)는 인도명령으로서는 안되며, 명도청구의 소를 제기
  • 매각대금을 납부하여 매수인이 소유권을 취득한 후에 점유를 개시한 자는 상대방이 될 수 있는가?
    - 인도명령제도는 경매절차의 효율화를 위해 도입된 제도이므로 경매절차가 완결된 다음 인도명령을 할 수 있는지 여부에 대해서는 다툼의 여지가 있음. ① 경매절차의 효율화를 달성해야 한다는 입법취지를 본다면 경매목적물을 적기에 매수인에게 인도하는 것은 매우 중요한 것이고, ② 인도명령 집행시 점유자에 대한 심문의 과정에서 매수인에게 대항할 수 있는 권원의 판단여부를 확인하는 과정이 있으므로, 다수설과 경매실무상에는 매각대금을 납부한 후 점유를 개시한 자도 인도명령의 대상이 된다고 보고 있음

부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대 부동산학과 교수 김상범

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